Новобудови в Маямі — кондомініуми на етапі будівництва: студії, квартири з однією, двома та трьома спальнями, пентхауси, будинки, вілли. У ціну входить оздоблення під ключ, басейн, спортзал, консьєрж і охорона. Метр коштує від $7 500 у Даунтауні до $17 200 на Маямі-Біч; будують у Брікеллі, Еджуотері, Санні-Айлс-Біч і Коконат-Гроув. Платять частинами: 10 % при підписанні, далі за етапами будівництва. Віддача брутто 4,6–6,6 % річних, після зборів і податку — 1–2 %.
- 270m2
- 2
- 3
- 2
- 4
- 4
- 650m2
- 5
- 7
- 708m2
- 4
- 4
- 2
- 1
- 1
- 1
- 1
- 1
- 5
- 5
- 4
- 4
- 1
- 1
- 4
- 4
- 1 000m2
- 5
- 5
Новобудови Маямі за районами: ціни 2026 року та віддача від оренди
Райони вибудовані за ціною метра в новобудовах на етапі будівництва. Ціна однокімнатної порахована на середній для міста площі такої квартири — 68 м². Віддача наведена двома цифрами: брутто — це річна орендна плата до ціни покупки; нетто — те саме після двох неминучих витрат, збору асоціації будинку та податку на майно за ставкою 1,76 %. Страховка, управління та простій між наймачами зменшать нетто ще.
| Район і проєкти | Метр і однокімнатна | Оренда, віддача і кому підійде |
|---|---|---|
| БрікеллSt. Regis Brickell Residences від Related Group — 152 лоти від $4,6 млн, Cipriani Residences — 397 лотів від $1,1 млн, Mercedes-Benz Places — 791 лот від $750 тис., Baccarat Residences; уся ця черга здається у 2028-му | $12 900–16 150 за м²однокімнатна — близько $987 000 | $3 778 на місяць, брутто 4,6 %, нетто 1,0 %. Кому: тому, хто купує для себе або під зростання вартості. Найвища оренда в місті не рятує віддачу: ціна метра зростає швидше за ставку найму, і збір асоціації в брендованих баштах з'їдає майже все. |
| Маямі-Бічточкова заміна старого фонду, вільних ділянок майже немає | $11 850–17 220 за м²верхня межа — найдорожчий метр серед районів масової забудови | Подобова здача заборонена в цілих кварталах, штраф за порушення — $20 000. Кому: під власне проживання та довгий найм. Розраховувати тут на курортну оренду не можна — це головна помилка покупців, які бачать океан і рахують дохід за ставками готелю. |
| Коконат-Гроувмалоповерхові проєкти в зелені, квартали приватних шкіл | $10 760–14 530 за м²однокімнатна — близько $859 000 | Наймач сімейний, живе роками, договір продовжує. Кому: сім'ї для життя. Забудова низька, нових корпусів одиниці на рік, тому вибір обмежений, зате район не розбавляється новою пропозицією і тримає ціну. |
| Санні-Айлс-Бічвисотки першої лінії океану, здача 2026–2027 | $9 690–15 070 за м²однокімнатна — близько $841 000 | Серединний збір асоціації за районом — $1 436 на місяць, це $17 232 на рік лише за утримання. Кому: покупцю другого будинку біля води. Квартири тут великі, лотів до двох спалень майже не будують, тому поріг входу задається площею, а не ціною метра. |
| ЕджуотерAria Reserve Miami — 782 лоти зі здачею у 2027-му, корпуси вводять чергами | $8 610–11 840 за м²однокімнатна — близько $694 000 | $3 423 на місяць, брутто 5,9 %, нетто 1,5 %. Кому: інвестору, який хоче метро й воду, але не готовий платити за Брікелл. Корпусів вводять багато й одразу — нові лоти конкуруватимуть за того самого наймача. |
| ДаунтаунWaldorf Astoria Residences і сусідні башти на березі річки Маямі | $7 535–10 230 за м²однокімнатна — близько $603 000, найнижчий поріг входу | $3 308 на місяць, брутто 6,6 %, нетто 1,8 % — найкращий результат у місті. Кому: тому, хто рахує віддачу. Причина проста: оренда майже як у Брікеллі, а метр дешевший на третину. Зворотний бік — частина башт працює за готельною ліцензією, і житловий наймач сусідує з туристами. |
Для порівняння: серединна ціна вже готової квартири по округу Маямі-Дейд — $400 000, при пропозиції в 11 324 лоти та дванадцяти місяцях запасу. Новобудова і вторинний ринок у Маямі живуть за різними цінниками, і один не підказує інший.
Іпотечний калькулятор
Які типи житла продають у новобудовах Маямі і що входить у ціну
Купити новобудову в Маямі означає отримати квартиру готовою: підлоги, санвузли, кухня з вбудованою технікою, склопакети за ураганом, центральний клімат. Доплачувати доводиться за меблі, якщо проєкт не продається мебльованим. Середні площі по місту та те, з чим доведеться рахуватися в кожному форматі:
- Студія, 43 м². Найкоротший строк пошуку наймача і найменший збір асоціації в грошах. Але студій в одній башті буває по дві сотні, і конкурувати доведеться із сусідами по поверсі, а не з районом.
- Апартаменти з 1 спальнею, 68 м². Найходовіший формат: годиться і під найм, і для життя, виходити з нього найпростіше. Дивіться, що входить у заявлену площу: балкон і частину коридору забудовник рахує, а наймач за них не платить.
- Апартаменти з 2–3 спальнями, 97 і 123 м². Наймач сімейний, живе довго. Попит тримається на школах: без хорошої школи поруч лот простоює між наймачами місяцями.
- Пентхауси та лоти першої лінії. Беруть для себе. Угод одиниці на рік, строк виходу вимірюється сезонами, віддача від найму ролі не відіграє.
- Брендовані резиденції. Марка готелю або автомобільного дому, управління та здача через оператора, який утримує частку виторгу. Збір асоціації тут найвищий у місті, а надбавку за марку при перепродажу ринок відіграє не завжди.
Як платять за новобудову і що відбувається з депозитом
Схема оплати в новобудовах Маямі жорсткіша, ніж у Дубаї чи Туреччині: до передачі ключів вносять 40–50 % ціни, решту — при закритті угоди. Перші 10 % за законом Флориди лежать на окремому рахунку в банку, титульній компанії або адвокатській конторі й забудовнику не передаються до завершення будівництва. Суми понад перші 10 % теж зберігаються на тому самому рахунку, але договір може дозволити забудовнику витрачати їх на будівництво — цей пункт читають до підписання, бо саме він відділяє захищені гроші від вкладених у бетон. Якщо забудовник порушив порядок зберігання, договір визнається недійсним, а депозит повертається з відсотками.
Після отримання повного комплекту документів по проєкту в покупця є 15 днів, щоб відмовитися від угоди без причини й забрати депозит цілком. Далі вийти складніше: право переуступки договору не виникає саме по собі, його або прописали в угоді, або ні. Там, де воно є, переуступка зазвичай дозволена один раз, потребує згоди забудовника, перевірки нового покупця та збору у відсотках від ціни договору. Розраховувати на перепродаж до здачі як на стратегію можна лише прочитавши цей розділ контракту, а не рекламний буклет.
Віддача: чому брутто й нетто різняться вчетверо
Орендну плату в Маямі рахують від готового житла, а ціну новобудови — від нового. На однокімнатній квартирі в Брікеллі річний найм дає $45 336, і це 4,6 % від ціни. Далі починаються вирахування. Збір асоціації в будинках побудови 2020 року і новіших — $1 514 на місяць за серединним значенням, тобто $18 168 на рік. Податок на майно за ефективною ставкою округу — ще $17 371. Залишається близько $9 800, або 1 % річних на вкладені гроші. У Даунтауні та сама арифметика дає кращий результат лише тому, що метр дешевший, а ставка найму майже та сама.
Звідси два практичні висновки. Перший: порівнювати проєкти потрібно за збором асоціації, а не за басейном на даху — у нових баштах середній збір сягає $2 273 на місяць, і різниця між двома будинками легко перекриває різницю в ціні метра. Другий: окупність на орендній платі в Маямі не рахується, ринок заробляє на зростанні вартості. За рік контракти в проєктах, що будуються, закривалися на 12–18 % вище за стартовий прайс, тоді як готові квартири в окрузі подешевшали на 1,5 %. Це не один рух ринку, а два різні, і покупцю важливо розуміти, у якому з них він бере участь.
Що платить власник новобудови крім ціни
- Збір асоціації — щомісяця, довічно. До нього входить страхування спільного майна, утримання, охорона, інфраструктура та відрахування до фонду капітального ремонту.
- Податок на майно — нараховується щорічно від оціночної вартості; для нерезидента і для житла не в основному користуванні пільг за оцінкою немає.
- Страховка квартири — окремо від загальної. У Флориді вона подорожчала і залежить від зони затоплення та року побудови; нові будинки за ураганом страхують дешевше за старі.
- Разові внески. Строк дії закону про резервні фонди минув у грудні 2024 року, і будинки, що не зібрали фонд, почали виставляти власникам великі доплати. Новобудови перші роки від цього вільні, і це їхня головна перевага перед вторинним ринком — але збір там від початку вищий.
Цифра, за якою видно напрямок: у будинках 1980–1990-х років збір зріс найбільше саме через обов'язкові обстеження конструкцій і формування резервів. Чим старший будинок, тим вищий ризик доплати, і чим вищий збір, тим довше квартира продається: лоти зі збором до $500 на місяць уходять у середньому за 140 днів, зі збором понад $5 000 — за 185.
Подобова здача та умови для іноземного покупця
Короткостроковою вважається здача менше ніж на 30 днів. Дозволена вона не скрізь і не в кожному будинку: крім зонування потрібні свідоцтво про призначення приміщення, місцевий патент, ліцензія штату на розміщення гостей і згода асоціації будинку — і будь-яке з чотирьох може виявитися непереборним. Гостьові платежі оподатковуються 6 % туристичного збору, 6 % податку штату і 1 % надбавки округу, разом 13 % понад ставку. У Маямі-Біч подобова здача закрита цілими районами. Там, де вона законна, працюють проєкти з готельною ліцензією — їх шукають окремо, за ліцензією, а не за словами «дозволено Airbnb» в оголошенні.
Купити новобудову іноземцю можна без посвідки на проживання, місцевого партнера й обмежень за часткою — за винятком кооперативних будинків, де рада директорів має право не допускати зарубіжних власників. Права на візу покупка не дає в жодному обсязі: це єдина принципова різниця з Дубаєм, і обійти її не можна. При продажу утримується 15 % від суми угоди в рахунок податку на приріст, переплату повертають за підсумками декларації. Податок на спадщину для нерезидента починається із суми понад $60 тис. за ставки до 40 %, тому великі покупки зазвичай оформлюють через структуру — це вирішують з американським податковим консультантом до угоди, а не після.