Продажа студии в Trump International Beach Resort, Санни-Айлс-Бич — 51,2 м², $225 000
Продаётся студия в кондо-отеле Trump International Beach Resort по адресу 18001 Collins Ave, Санни-Айлс-Бич, Флорида 33160. Площадь — 551 кв. фут (51,2 м²). Одна ванная комната. Год постройки — 2003. Из окон открывается вид на океан, зону бассейна и городской skyline. Квартира полностью меблирована по стандартам отеля. Цена — $225 000.
Расположение
Trump International Beach Resort расположен на Collins Avenue в Санни-Айлс-Бич, между Майами и Форт-Лодердейлом. Здание стоит на первой линии океана, с собственным пляжем и павильоном для резидентов. До Bal Harbour Shops и Aventura Mall — несколько минут на машине. До международного аэропорта Майами — около 30 минут.
Об объекте
Студия площадью 51,2 м² с одной ванной комнатой. Две кровати queen-size, обеденный стол, мини-кухня с холодильником и микроволновой печью. Полы — ковролин и плитка. Балкон. Полная меблировка. Домашние животные не допускаются. Парковка — valet.
В комплексе
Trump International Beach Resort — 31-этажный курортный комплекс на 373 юнита. Инфраструктура включает бассейны, спа, фитнес-центр, теннисные корты, баскетбольную площадку, бильярдную, бизнес-центр, детскую игровую зону, рестораны, бары и частный пляжный павильон. Круглосуточная стойка регистрации, консьерж, valet-парковка.
Стоимость и расходы
- Цена — $225 000.
- Цена за квадратный фут — $408.
При покупке недвижимости в округе Майами-Дейд покупатель уплачивает налог на документальное оформление (Documentary Stamp Tax). Для кондоминиумов ставка составляет $1,05 за каждые $100 цены сделки. Для объекта стоимостью $225 000 налог составит около $2 363. Дополнительно оплачиваются титульное страхование и регистрационные сборы.
Итоговая сумма сделки с учётом всех сборов рассчитывается индивидуально и сообщается до подписания договора.
Ежегодные расходы:
Взнос на содержание (HOA) — $2 484 в месяц. Налог на недвижимость — около $3 338 в год (оценочно). Взнос HOA для аналогичных юнитов в здании составляет $2 484–$2 485 в месяц и покрывает кабельное ТВ, интернет, отопление/кондиционирование, горячую воду, страхование, канализацию, охрану и вывоз мусора . Точная ставка для данного лота уточняется в ассоциации.
Оформление и формат сделки
Форма владения — полная собственность (condominium). Для иностранных покупателей покупка недвижимости во Флориде доступна. Сделка заверяется в титульной компании с регистрацией в округе Майами-Дейд. Возможны онлайн-показы и удалённое оформление по доверенности.
Если рассматриваете как вложение
Ключевая особенность этого лота — гибкость управления. В описании указано: юнит включён в гостиничную программу управления, которая берёт на себя аренду, бронирования и обслуживание. Альтернативно, владелец может управлять недвижимостью самостоятельно через Airbnb [источник].
Правила краткосрочной аренды в Санни-Айлс-Бич требуют внимания. Город определяет краткосрочную аренду как срок 6 месяцев или менее. Для легальной сдачи необходима отдельная городская лицензия для каждого юнита, а также письменное согласие ассоциации кондоминиума. Дополнительно требуются лицензия Florida DBPR, регистрация в налоговой Флориды и счёт туристического налога округа Майами-Дейд. Аналогичные юниты в здании указаны как «Airbnb approved short term rentals ok» , однако это требует документального подтверждения для конкретного лота.
HOA $2 484 в месяц — существенная фиксированная нагрузка. При самостоятельном управлении арендой владелец также оплачивает гостевой сбор отеля за доступ к удобствам: по данным аналогичных юнитов, он составляет около $93–$150 в день на гостя . Данных о заявленной доходности в источнике нет.
Подойдёт
— Инвесторам, ищущим юнит в кондо-отеле с возможностью как участия в гостиничной программе, так и самостоятельного управления через Airbnb (при соблюдении правил здания и города).
— Покупателям, которые хотят использовать студию для личного отдыха и сдавать её в отсутствие.
— Тем, кто ценит курортную инфраструктуру и прямой доступ к пляжу.
Может не подойти
— Если бюджет не рассчитан на HOA $2 484 в месяц и налог около $3 338 в год.
— Если вы планируете проживание с домашними животными — запрещено.
— Если вы не готовы к проверке правил аренды в ассоциации и городе — без лицензии сдача невозможна.
— Если для вас критична информация о доходности — данных нет, а расходы высокие.
Что важно знать до сделки
Юнит предлагает два сценария управления: гостиничная программа или самостоятельная сдача. Это ключевое отличие от лотов, жёстко привязанных к программе отеля. Однако необходимо запросить у продавца документальное подтверждение того, что устав здания разрешает краткосрочную аренду и что юнит не имеет ограничений. При самостоятельном управлении гости получит доступ к удобствам отеля за отдельную плату, которую обычно оплачивает владелец или гость.
При покупке проверьте финансовое состояние ассоциации, размер резервного фонда и наличие специальных оценок. HOA $2 484 в месяц — существенная нагрузка.
Как посмотреть и купить
Напишите, когда планируете поездку и на какой бюджет ориентируетесь. Менеджер Discount House подтвердит доступность объекта, пришлёт полный расчёт расходов по сделке и подберёт альтернативы в том же районе. Осмотр лично или по видео. Ответ до 30 минут.