Apartamenty i mieszkania w Hiszpanii

• 1. NIE i konto bankowe: uzyskaj numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE) za pośrednictwem konsulatu lub osobiście w Hiszpanii. Jednocześnie otwórz konto w hiszpańskim banku. Discount-House pomaga za pośrednictwem przedstawiciela. Czas realizacji: 2–4 tygodnie.
• 2. Due diligence nieruchomości: sprawdzenie nota simple z rejestru – właściciel, długi IBI, hipoteki. W przypadku nowego budownictwa: pozwolenie dewelopera i gwarancje bankowe. Czas: 5–10 dni.
• 3. Umowa przedwstępna (arras) i zadatek 10%: rezerwuje nieruchomość. Jeśli sprzedawca wycofuje się, zwraca zadatek w podwójnej wysokości. Okres ważności: 30–90 dni.
• 4. Escritura u notariusza: ostateczna umowa, przekazanie pełnej płatności i klucze tego samego dnia.
• 5. Rejestracja w Registro de la Propiedad: 2–6 tygodni po wizycie u notariusza. Całkowite dodatkowe koszty ponad cenę nieruchomości: 10–14%.
• W przypadku wynajmu krótkoterminowego wymagana jest licencja turystyczna (licencia turística).

Ważne, aby zrozumieć: cena w ogłoszeniu to nie pełny koszt transakcji. Należy doliczyć podatki i opłaty: przy zakupie nowego budownictwa – VAT 10% plus podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) 1–1,5%, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego – podatek od przeniesienia własności (ITP) od 6 do 11% w zależności od regionu. Plus notariusz i rejestracja – kolejne 1–3%. Łącznie na dodatkowe koszty ponad cenę nieruchomości należy przeznaczyć 10–14%. To nie problem, jeśli wiesz o tym z wyprzedzeniem – nasi specjaliści zawsze przedstawiają pełną kalkulację przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu. Oprócz jednorazowych kosztów transakcyjnych ważne są coroczne opłaty za posiadanie. Podatek od nieruchomości IBI wynosi 0,4–1,1% wartości katastralnej – średnio 300–800 € rocznie. Jeśli kupujesz mieszkanie w kompleksie z basenem, windą i ochroną, dodaj miesięczne opłaty comunidad (od 50 do 150 €). Nasi menedżerowie zawsze z wyprzedzeniem obliczają wszystkie regularne wydatki, aby po zakupie nie było niespodzianek.

Rodzaje mieszkań: co wybrać w zależności od celu

Hiszpański rynek oferuje bardzo różne formaty. Studio (estudio) – kompaktowe i niedrogie, idealne do wynajmu turystom w miastach nadmorskich. Mieszkania z 1–2 sypialniami – najbardziej uniwersalny wybór: odpowiednie na własne wakacje, wynajem długoterminowy i odsprzedaż. Duplex – dwupoziomowe mieszkanie z tarasem lub dom szeregowy często kosztuje niewiele więcej niż zwykłe mieszkanie, a daje zupełnie inne poczucie przestrzeni. Penthouse (ático) – ostatnie piętro, taras panoramiczny, widok na morze lub góry; segment premium z dobrą płynnością. Bungalow – parterowy dom w kompleksie mieszkalnym z własnym ogródkiem, bardzo popularny wśród starszych nabywców na Costa Blanca.

Kolejny wybór, którego musisz dokonać: nowe budownictwo czy rynek wtórny? Nowe budownictwo (obra nueva) – nowoczesne standardy budowlane, klasa energetyczna A lub B, 10-letnia gwarancja dewelopera i 10% VAT. Rynek wtórny (segunda mano) – często wygrywa lokalizacją (pierwsza linia, centrum miasta), można wprowadzić się od razu, ale podatek ITP wynosi 6–11%. Nie ma jednej odpowiedzi – wszystko zależy od horyzontu planowania i tego, jak ważna jest dla Ciebie konkretna lokalizacja.

Jak przebiega transakcja: od pierwszego telefonu do kluczy

Wiele osób zniechęca nieznajomość procedury – a szkoda, ponieważ hiszpańska transakcja jest logiczna i przewidywalna. Zagraniczny nabywca jest chroniony prawem tak samo jak obywatel UE. Cały proces trwa 2–4 miesiące i składa się z kilku jasnych kroków.

Po pierwsze – musisz uzyskać NIE (Número de Identificación de Extranjeros), numer identyfikacyjny cudzoziemca. Bez niego nie podpiszesz umowy, nie otworzysz konta bankowego ani nie zarejestrujesz własności. O NIE możesz wystąpić za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu w swoim kraju lub osobiście w Hiszpanii – czas realizacji 2–4 tygodnie. Pomagamy w tym w ramach obsługi transakcji.

Następnie – prawny due diligence nieruchomości: odpis z rejestru nieruchomości (nota simple), sprawdzenie zadłużenia z tytułu podatków i opłat, w przypadku nowego budownictwa – pozwolenie dewelopera i gwarancje bankowe. Potem podpisywana jest umowa przedwstępna (arras) z zadatkiem w wysokości 10% – od tego momentu nieruchomość jest dla Ciebie zarezerwowana. Ostatni krok – podpisanie aktu notarialnego (escritura): pełna płatność i klucze przekazywane są tego samego dnia. Następnie rejestracja w rejestrze nieruchomości – trwa kolejne 2–6 tygodni.

Pobyt stały przez zakup nieruchomości: co się zmieniło?

Jeszcze kilka lat temu zakup nieruchomości o wartości od 500 000 € otwierał bezpośrednią drogę do hiszpańskiego pobytu stałego poprzez program Złotej Wizy (Golden Visa). W kwietniu 2025 roku program ten został oficjalnie zamknięty. Ale droga do hiszpańskiego rezydentury nie zniknęła – trasy po prostu stały się inne.

Dla osób żyjących z dochodu pasywnego lub emerytury doskonałym rozwiązaniem jest wiza non-lucrative: należy udokumentować miesięczny dochód w wysokości co najmniej 2 400 € i nie pracować w Hiszpanii na etacie. Dla freelancerów i pracowników zdalnych z dochodem od 2 646 € miesięcznie – wiza Digital Nomad. Dla przedsiębiorców – pobyt stały poprzez założenie firmy lub status autónomo. Droga do obywatelstwa hiszpańskiego przy każdym z tych rozwiązań otwiera się po 10 latach legalnego pobytu. Jeśli chcesz poznać opcje odpowiednie dla Twojej sytuacji – nasi specjaliści wyjaśnią wszystko bezpłatnie podczas pierwszej konsultacji.