Nowe inwestycje w Dubaju

Jakie typy mieszkań sprzedaje się w nowych inwestycjach i co wchodzi w cenę

Nowe inwestycje w Dubaju sprzedaje się gotowe do zamieszkania, a nie pod wykończenie: ściany są pomalowane, podłoga ułożona, stoją szafki kuchenne z wbudowanym sprzętem, armatura, szafy i klimatyzacja. Remont po odebraniu kluczy nie jest potrzebny — to standard rynku, a nie opcja osobnego projektu. Mediany cen w mieście i to, z czym trzeba się liczyć w każdym formacie:

• Studio, 42–51 m², 723 tys. AED. Najemcę znajduje się najszybciej, opłata za utrzymanie jest najniższa. Ale studiów buduje się najwięcej, a w jednym budynku bywa ich po dwieście — konkurować trzeba z sąsiadami z piętra, a nie z dzielnicą.
• Apartament z 1 sypialnią, 65–84 m², 1,27 mln AED. Najbardziej chodliwy format: nadaje się i pod wynajem, i do mieszkania, dlatego najłatwiej z niego wyjść. Układ sprawdź przed podpisaniem — w nowych budynkach sypialnię robi się bez okna zewnętrznego, a balkon wlicza się w deklarowaną powierzchnię.
• Apartamenty z 2–3 sypialniami, 102–195 m², 2,31 i 4,13 mln AED. Rodzinny najemca mieszka długo i nie targuje się co roku. Popyt trzyma się na szkołach: bez szkoły w zasięgu spaceru lokal stoi pusty między najemcami miesiącami.
• Domy szeregowe, od 3 sypialni. Dwa-trzy poziomy, osobne wejście i podwórze, działka jest rejestrowana na Ciebie, metr tańszy niż w mieszkaniach tej samej klasy. Buduje się je na peryferiach — bez dwóch samochodów w rodzinie życie jest niewygodne.
• Wille, czterosypialniowa w mieście — 10,12 mln AED. Drożeją szybciej niż mieszkania i nie zależą od tego, ile wież wyrosło obok. Rentowność z najmu domów jest o około jedną trzecią niższa niż mieszkań: bierze się je pod wzrost wartości i własne życie.
• Rezydencje markowe i apartamenty hotelowe. Meble i tekstylia wchodzą w dostawę, wynajmem zajmuje się operator. On też zatrzymuje udział w przychodzie; opłata za utrzymanie jest tu jedną z najwyższych w mieście, a narzut za markę przy odsprzedaży rynek nie zawsze odgrywa.

Mieszkania są niemal w każdej dzielnicy, a domy — tylko w master-community, które deweloper wznosi w całości. Nad wodą to Dubai Islands i Palm Jebel Ali od Nakheel, Rashid Yachts & Marina i Emaar Beachfront. Wokół sztucznych lagun i pola golfowego — DAMAC Islands i DAMAC Lagoons, Tilal Al Ghaf, The Oasis i Grand Polo Club & Resort. Podmiejskie klastry z domami szeregowymi — Arabian Ranches III, The Valley, Emaar South, Town Square, DAMAC Hills 2. Wewnątrz miasta buduje się punktowo: Sobha Hartland II, Binghatti Hillside w Dubai Science Park, Design Quarter w d3, Madinat Jumeirah Living.

Jak się płaci za nową inwestycję i ile czekać na klucze

Wpłaty są powiązane z gotowością budynku. Rozpowszechnione schematy: 2 % przy rezerwacji i dalej etapami; 40 % w czasie budowy i 60 % przy przekazaniu kluczy; wariant 30 na 70 o tym samym sensie. Spotyka się plany z rozłożeniem na raty już po oddaniu oraz schematy ze stałą miesięczną płatnością — taką płatność trzeba pomnożyć przez okres i porównać z pełną ceną umowy, inaczej porównywanie jej ze zwykłą ratą jest bezsensowne.

Pieniądze idą nie do dewelopera, lecz na osobne konto projektu. Zgodnie z prawem Dubaju nr 7 z 2006 roku, aby otworzyć sprzedaż, deweloper rejestruje projekt za 150 tys. AED i potwierdza zabezpieczenie na 30 % wartości, a środki może podejmować tylko w miarę, jak inspekcja odbiera etapy. Umowę wpisuje się do rejestru Oqood — pośredniej rejestracji prawa, która przy oddaniu domu zamienia się na świadectwo własności bez ponownego opłaty.

Z terminami rzeczywistość jest taka: na 2026 rok deweloperzy zapowiadali oddanie 71 613 mieszkań i domów, realistyczna ocena oddania — około 34,7 tys., mniej niż połowa grafiku; rok wcześniej z 37,2 tys. zapowiedzianych oddano 22,9 tys. Zakładaj rok więcej do daty w umowie: standardowy formularz sam przewiduje okres ulgowy do dwunastu miesięcy, i dopiero po nim opóźnienie daje podstawę do żądania rozwiązania. Odwołanie projektu rozpatruje się przez RERA, pieniądze wracają z rachunku escrow, dlatego numer konta i numer rejestracyjny projektu sprawdza się przed pierwszą płatnością.

Rentowność: skąd biorą się obiecane 6–10 % i dlaczego ich nie będzie

Rentowność nieruchomości w ZEA liczy się od ceny zakupu. Gotowy metr w Dubaju kosztuje 18 200 AED, w budowie — o jedną piątą drożej, a czynsz płaci się według stawek rynku gotowego: najemcy jest obojętne, kiedy dom oddano. Policzmy na jednopokojowym o powierzchni 70 m². Według cen rynku gotowego kosztuje dokładnie tyle, ile wynosi mediana transakcji dla tego formatu z listy powyżej — obliczenie zgadza się z rejestrem. Mediana stawki najmu dla takich mieszkań to 68 tys. AED rocznie, to 5,3 % rocznie. To samo mieszkanie w budowie kosztuje 1,53 mln AED i będzie wynajmowane po tej samej stawce: 4,4 % rocznie. Jedna szósta rentowności idzie nie na jakość domu, lecz na cenę wejścia.

Procenty w tabeli powyżej są policzone inaczej — po wszystkich transakcjach dzielnicy, w tym wtórnych, dlatego w tanich segmentach są wyższe od tego obliczenia, a w drogich niższe. Drugi powód, dla którego obiecane procenty się nie zgadzają: w ciągu roku mediana ceny metra w budowie dodała 3,1 %, a stawki najmu — 1,5 %. Ceny idą dwukrotnie szybciej niż czynsz, i każdy kolejny nabywca otrzymuje rentowność niższą od poprzedniego. Rentowność nowej inwestycji trzeba weryfikować nie z obietnicą dewelopera, lecz ze stawką, po której wynajmuje się sąsiednie gotowe budynki tej samej klasy.

Co nabywca płaci poza ceną

• Opłata Departamentu Ziemskiego — 4 % kwoty umowy. Zgodnie z prawem dzieli się między strony, w praktyce płaci ją w całości nabywca. W budowie nalicza się od ceny w momencie zakupu, a nie od wartości gotowego domu, i wnosi się przy rejestracji w Oqood.
• Opłata biura powierniczego — 2 100 AED przy cenie do pół miliona dirhamów i 4 200 AED powyżej tego progu, z podatkiem; przy pierwszej sprzedaży często bierze ją deweloper. Opłata administracyjna dewelopera — od tysiąca do sześciu tysięcy dirhamów.
• Dla kredytu hipotecznego — rejestracja zastawu 0,25 % kwoty kredytu plus około 270 AED opłat i wycena bankowa za 2,5–3,5 tys. AED.
• Po oddaniu — roczna opłata za utrzymanie w dirhamach za stopę kwadratową. Taryfa jest własna dla każdego budynku, zatwierdzana w systemie Mollak, a w projektach z basenem na dachu i concierge jest wielokrotnie wyższa niż w prostych wieżach dzielnic sypialnianych.

Z akcji sensowna jest jedna — gdy deweloper bierze na siebie opłatę: na medianowej nowej inwestycji o cenie 1,39 mln AED to 55,4 tys. AED żywej oszczędności. Ogłoszenia o rabacie „do 40 %" są zbudowane inaczej — taka liczba jest powiązana z pełną natychmiastową zapłatą i z pojedynczymi niesprzedanymi lokalami, a słowo „do" obejmuje resztę cennika. Sprawdza się to prosto: mimo fali rabatów cena metra w budowie przez rok nie spadła, lecz wzrosła. Rabat daje się od cennika, a cennik się podnosi.

Osobno licz wyjście przed kluczami. Cesję deweloper przepuszcza dopiero po wpłaceniu 30–40 % ceny; dalej potrzebna jest jego pisemna zgoda na brak zastrzeżeń — od 1 000 do 5 250 AED w zależności od firmy — oraz opłata za cesję od 2 do 5 % pierwotnej ceny. Z opłatą, którą wniesie nowy nabywca, transakcja składa się na 7–11 %, czyli 97–152 tys. AED. Tę kwotę odejmuje się od każdego obliczenia szybkiej odsprzedaży „na wzroście wykopu".

Pozwolenie na pobyt: nowa inwestycja nie daje prawa do wizy

Od kwietnia 2026 roku dwuletnia wiza właściciela jest wydawana bez minimalnej wartości mieszkania, jeśli jesteś jedynym właścicielem; przy współwłasności na każdy udział musi przypadać nie mniej niż 400 tys. AED. Ale warunek jest inny: obiekt musi być oddany, a świadectwo własności zarejestrowane w Departamencie Ziemskim. Mieszkanie na etapie budowy, zarejestrowane tylko w Oqood, nie kwalifikuje się, a przedpłaty nie przesuwają terminu — prawo do wizy pojawia się po przekazaniu kluczy. Dziesięcioletnia złota wiza wymaga 2 mln AED i tej samej gotowości obiektu; mieszkanie obciążone hipoteką przyjmuje się za zgodą banku. Liczy się tylko nieruchomość w samym Dubaju: obiekty w innych emiratach i w DIFC na tę wizę nie wpływają. A cudzoziemiec może kupić nową inwestycję bez pozwolenia na pobyt i bez lokalnego partnera — w strefach freehold, gdzie znajdują się wszystkie wymienione osiedla, własność rejestruje się na osobę fizyczną w pełni.