Nowe inwestycje w Chalkidiki

Sprzedaż nowych inwestycji w Chalkidiki

Na tej stronie — nowe projekty regionu z bazy Discount House: lokale w oddanych kompleksach i na etapie budowy, bezpośrednio od deweloperów i ich oficjalnych sprzedawców. Wyszukiwanie konfiguruje się według etapu gotowości i kwartału oddania, dewelopera, daty pozwolenia na budowę, reżimu podatkowego transakcji, harmonogramu płatności, formatu lokalu, powierzchni, odległości od morza i klasy efektywności energetycznej. Napisz do menedżera: prześle pozwolenie, harmonogram płatności, projekt umowy i listę oddanych obiektów dewelopera.

Dlaczego «cen od» przy nowych inwestycjach nie można brać na wiarę

W tym samym zestawieniu regionalnym nowe mieszkania zaczynają się raz od dziewięćdziesięciu tysięcy, raz od stu trzech, raz od stu pięćdziesięciu. Rozrzut liczb startowych — 67%, i to nie różne segmenty, lecz ten sam: kompaktowe apartamenty i studia. Nie ma czym planować budżetu według takich widełek.

Druga obserwacja z tych samych danych: dolna granica «luksusowych willi» okazuje się o 11% niższa niż dolna granica zwykłych willi w nowych kompleksach. Czyli słowo w nagłówku zestawienia nie mówi o cenie zupełnie nic. I trzecia, najbardziej praktyczna: opublikowane widełki «mieszkania 60–100 m² za 200–300 tysięcy» w przeliczeniu na metr dają różnicę dwa i pół raza. Wniosek dla kupującego jest prosty: przy nowych inwestycjach porównuje się nie widełki regionalne, lecz metr konkretnego lokalu w konkretnym projekcie, a pierwszym pytaniem do dewelopera powinna być powierzchnia, a nie cena.

Reżim podatkowy: najważniejsze, czym nowa inwestycja różni się od gotowego mieszkania

Przy mieszkaniach z rynku wtórnego w Grecji płaci się jednorazowy podatek przy przeniesieniu prawa — 3% wartości szacunkowej. Na nowe mieszkania formalnie rozciąga się podatek od wartości dodanej według stawki 24%, jeśli pozwolenie na budowę wydano począwszy od 2006 roku. Dla nowych inwestycji mieszkaniowych jego działanie jest zawieszone, i transakcje przechodzą według stawki trzyprocentowej, ale zawieszenie jest każdorazowo przedłużane osobno, a nie bezterminowo.

Dlaczego warto to sprawdzić przed umową. Na mieszkaniu za dwieście pięćdziesiąt tysięcy różnica między dwoma reżimami — 52 500 €, czyli jedna piąta ceny. Pytaj dewelopera o trzy rzeczy pisemnie: datę pozwolenia na budowę, według jakiego reżimu przejdzie właśnie twój akt i kto ponosi ryzyko, jeśli reżim zmieni się między zadatkiem a podpisaniem. Ogólne koszty notariusza, adwokata i rejestracji — 7–10% do ceny, i w nowej inwestycji dochodzą do nich podłączenie mediów i pierwsze składki kompleksu.

Co się buduje i dla kogo

Mieszkania, studia i apartamenty. Osobliwość nowego zasobu regionu — wysoka klasa efektywności energetycznej, winda i gotowe wykończenie, dlatego zimowe koszty i startowe nakłady na remont są niższe niż w mieszkaniach kurortowych z rynku wtórnego. Brane pod wynajem sezonowy i jako pierwsze wejście na grecki rynek. Mezonety i townhouse'y dają dwa-trzy poziomy i własne wejście, a płatności pozostają na poziomie mieszkania. Wille w kompleksach idą z basenem, parkingiem i firmą zarządzającą, która bierze na siebie wynajem. Penthouse'y — górne lokale nowych domów z tarasem na dachu; jest ich w projektach pojedynczo. Warstwa premium — zamknięte rezydencje i pierwsza linia Sitonii. Z niemieszkalnych sprzedaje się lokale parteru pod sklep, kawiarnię lub mini-hotel: sprawdza się przeznaczenie według projektu i możliwość licencji — przekształcenie lokalu mieszkalnego w komercyjny po oddaniu jest trudne.

Gotowe czy na etapie budowy — wybór nie o cenę, lecz o ryzyko. Oddany lokal ogląda się na żywo, przyjmuje protokołem i od razu wynajmuje; budowany jest tańszy, płaci się etapami i daje wybór układu, ale widok z okna widać tylko na planie. W Grecji nie ma obowiązkowych rachunków escrow dla płatności udziałowych: pieniądze idą do dewelopera, dlatego gwarancję bankową lub powiązanie płatności z etapami z potwierdzeniem inżyniera uzgadnia się osobno w umowie.

Deweloper ważniejszy niż konkretny lokal

W regionie działają i lokalne firmy budowlane, i deweloperzy, i agencje, które prowadzą własne projekty — w otwartych przeglądach takich graczy wymienia się pięciu, i co najmniej dwóch z nich to z profilu agencje, a nie budowlańcy. Pierwsze pytanie: kto jest właścicielem ziemi i na kogo wydano pozwolenie. Jeśli sprzedający i właściciel pozwolenia to różne osoby, kupujesz od pośrednika, a on nie kontroluje terminów.

Sześć kontroli przed zadatkiem: rejestracja spółki i jej wiek; pozwolenie na budowę z datą; dwa-trzy oddane obiekty, które można pojechać obejrzeć; harmonogram płatności powiązany z etapami, a nie z kalendarzem; sankcje za opóźnienie oddania zapisane w umowie; i kto podpisuje akt notarialny — deweloper czy struktura zarządzająca projektem. Deweloperzy z dużych grup są pewniejsi co do terminów, ale trzymają cenę wyżej: rabaty bywają tylko na starcie sprzedaży.

Rejony, odbiorcy i karta pobytu

Kassandra — maksimum nowych projektów i gęsty strumień wypoczywających, brane pod wynajem kurortowy. Sithonia — mniej budów i droższy metr, wybierana za przyrodę, zatoki i wynajem premium domami. Ekspatom i stałym mieszkańcom bliższe są projekty u podstawy półwyspów: stamtąd jest robocza droga do Salonik. Inwestorowi ważniejsza jest nie strefa, lecz kolejka sprzedaży: na starcie kompleksu cena jest niższa niż na końcu. Własność w Grecji jest tylko pełna, odpowiednika własności terminowej nie ma, dlatego rejon wybiera się według długości sezonu i drogi, a nie według formy prawa. Projektów przy polu golfowym w regionie się nie buduje; sąsiedztwo mariny jachtowej, przeciwnie, się trafia i dodaje do ceny lokalu.

O programie rezydenckim w przeglądach pod to zapytanie piszą «od dwustu pięćdziesięciu tysięcy euro», a czasem dodają zastrzeżenie o strefie i pół miliona. Ani jedno, ani drugie nie dotyczy Chalkidiki, i strefy z progiem pół miliona w greckim programie nie ma w ogóle. Dla tego regionu próg inwestycji — 400 000 €, a obiekt musi być jednolity i nie mniejszy niż 120 m². Dla nowej inwestycji jest subtelność: wniosek składa się na zarejestrowanym prawie — po akcie notarialnym i wpisie katastralnym, a nie na umowie z deweloperem, dlatego przy lokalu w budowie status odsuwa się o okres budowy. Cudzoziemiec kupuje bez ograniczeń, оформлення — na osobę fizyczną, w udziałach lub na grecką spółkę; strefę progu i skład katastralny lokalu bierz pisemnie u adwokata w Grecji.

Rentowność, płynność i ryzyka budowy

Stawka z tabeli — to minimum za noc, przy którym lokal daje 6% brutto za pełny sezon. Odejmij składki kompleksu, sprzątanie, zarządzanie, podatek dochodowy i ubezpieczenie; w nowych projektach są wyższe, bo w utrzymanie wchodzą basen, winda i teren. Płynność nowego mieszkania jest wyższa niż starej zabudowy, a lokal można odsprzedać przed oddaniem przez cesję, jeśli umowa na to wprost pozwala — sprawdź punkt z góry.

Ryzyka krótko. Terminy: przesunięcie o sezon kosztuje rok najmu, sankcje muszą być w umowie. Zmiana projektu: powierzchnia i układ mogą faktycznie różnić się od reklamowych, porównuj z pozwoleniem. Reżim podatkowy — pytanie rozstrzygane przed zadatkiem, a nie po. Odbiór: usterki zapisuj protokołem, inaczej usuniesz je na własny koszt. Kataster: do wpisu prawa lokal jest prawnie twój tylko według umowy. Widok i otoczenie: sąsiednią działkę mogą zabudować po twoim oddaniu — pytaj o plany na działki obok. I dokumenty do wynajmu: bez świadectwa efektywności energetycznej i numeru w rejestrze wynajmu nie można wynajmować oficjalnie.