Банк Израиля держит ставку и замораживает ипотеку. Рынок жилья стоит на паузе — и это редкая возможность для терпеливых покупателей.

28 февраля 2026 года Израиль и США начали совместную военную операцию против Ирана, получившую название «Рёв льва». В тот же день министр обороны ввёл режим «особого положения на тылу» на всей территории страны. Рынок недвижимости, и без того находившийся в фазе охлаждения, получил новый внешний стресс-фактор — но отреагировал на него не паникой, а паузой.

Уже через несколько дней крупнейшие банки страны объявили пакет экстренных мер: владельцам ипотеки, чья собственность пострадала от ракетных ударов или кто был вынужден покинуть жильё по распоряжению Командования тылом, предоставлялась трёхмесячная отсрочка платежей без начисления процентов и без штрафов. Срок фиксации просроченных платежей для кредитных бюро одновременно увеличили с 30 до 60 дней — чтобы военный кризис не превратился в кризис кредитных историй для тысяч семей.

Банк Израиля на двух последовательных заседаниях сохранил базовую ставку на уровне 4%. Первое снижение — с 4,25% до 4% — состоялось ещё в январе 2026 года, первое за полтора года. С тех пор регулятор взял паузу, прямо указав на «высокую геополитическую неопределённость» как причину воздержаться от дальнейших решений. Прогноз роста ВВП на 2026 год уже пересматривался дважды: министерство финансов снизило его с 5,2% до диапазона 3,3–3,8% в зависимости от продолжительности военных действий.

На рынке жилья это выражается в том, что в первом полугодии 2026 года цены остались практически без изменений в номинальном выражении — по данным аналитиков, изменение составило около нуля в реальном выражении и порядка 2% в номинальном. Медианная цена квадратного метра по стране держится вблизи 22 000 шекелей, в Тель-Авиве — существенно выше: от 31 000 шекелей в периферийных районах до 89 000 в Неве-Цедек. Для сравнения — ещё несколько лет назад Тель-Авив прибавлял 10–15% в год.

Для иностранных покупателей ситуация имеет конкретные практические последствия. Во-первых, банки сохранили действующие нормы ипотечного кредитования: стресс-тесты, LTV и коэффициенты долговой нагрузки не ужесточались — Банк Израиля сознательно избегал дополнительного давления на рынок. Во-вторых, застройщики сидят на рекордных объёмах нераспроданного жилья после провального 2025 года, когда продажи новостроек упали почти на 27% — и сейчас активно ищут покупателей. В-третьих, текущие условия давления на срочные продажи создают переговорные позиции, которых на израильском рынке не было несколько лет. Объекты в среднем продаются примерно на 4% ниже первоначальной цены — нетипично высокий дисконт для рынка, привыкшего к торгу в диапазоне 1–2%.

Отдельного внимания заслуживает инфраструктурный фактор, не связанный с войной: первый участок Иерусалимской зелёной ветки лёгкого метро ожидается к открытию в 2026 году, а строительство трёх линий тель-авивского метро продолжается по графику. Районы вдоль запланированных маршрутов — Гиватаим, Рамат-Ган, Бат-Ям — аналитики называют наиболее вероятными бенефициарами следующего цикла роста, который большинство прогнозирует на 2027 год при условии стабилизации безопасности.

Недвижимость в Израиле — Тель-Авив, Иерусалим, побережье: discount-house.com/israel