Таунхаусы в Майами

Как подобрать таунхаус в нашем каталоге

Фильтр Discount House собирает объект по параметрам, от которых зависит решение: район, бюджет, спальни, площадь, этажность, год постройки, двор, гараж, взнос сообщества и форма собственности. Последнего фильтра в каталогах почти не бывает, а влияет он сильнее площади. Нет подходящего лота в открытой части — оставьте заявку: менеджер подберёт варианты, запросит документы сообщества и проведёт просмотр или видеопоказ без вашего приезда.

Что по кодексу Флориды считается таунхаусом и почему это ваши деньги

Определение жёсткое: односемейный дом не выше трёх этажей в группе из двух и более сцеплённых единиц, где между единицами проходят границы участков, каждая единица идёт от фундамента до кровли и имеет двор или выход к проезду минимум с двух сторон. Флорида отличается от общеамериканской нормы дважды: там минимум три сцеплённых единицы, здесь достаточно двух, и здесь добавлен предел в три этажа.

Ключевое — слова про границы участков. Если корпус стоит на одном участке и границ между единицами нет, это по закону не таунхаус, а кондоминиум, сколько бы он ни напоминал дом снаружи. Отсюда две формы, в которых объект к вам попадёт:

• Прямая собственность с ассоциацией домовладельцев. Земля под домом и сам дом ваши, ассоциация управляет только общей территорией и живёт по главе 720 законов штата. Обязательные обследования конструкций и структурный резервный фонд на такие сообщества не распространяются вообще. Волна разовых доплат, которая накрыла владельцев квартир в башнях, этого формата не касается.
• Форма кондоминиума. Юридически вы покупаете долю в общем имуществе, а не дом с землёй. Такие сообщества подчиняются главе 718: при трёх и более жилых этажах и возрасте корпуса от тридцати лет обязательны обследование конструкций с повтором раз в десять лет и структурный резервный фонд. Обратите внимание на совпадение: предел таунхауса по кодексу — три этажа, и порог обязательных обследований начинается ровно с трёх. Двухэтажный объект не попадает под требование ни в какой форме, трёхэтажный в форме кондоминиума попадает.

Форма записана в документах сообщества, а не в объявлении. От неё зависят взнос, вероятность доплаты, ставка по кредиту и скорость перепродажи.

Пять форматов, которые продают под словом «таунхаус»

• Таунхаус в два-три этажа. Общие стены с двух сторон, спальни наверху, гостиная и кухня внизу, гараж встроен. Самый массовый формат и самый понятный нанимателю. Подводный камень: лестница делает дом неудобным для пожилых, и при перепродаже это сужает круг покупателей.
• Вилла, она же одноэтажный сцеплённый дом. Один уровень, одна общая стена или вовсе никакой, свой двор или лана́й. Ассоциация обычно берёт на себя фасад, озеленение, часто кровлю — поэтому взнос выше, а личных расходов меньше. Берут те, кто переезжает из большого дома в меньший, и сезонные жильцы. В каталогах такой объект часто подписан виллой, хотя по кодексу это тот же сцеплённый дом.
• Дуплекс: два дома под одной кровлей. Одна общая стена, у каждой половины своя земля. Если обе половины продаются одному владельцу, это готовый арендный объект с двумя потоками платежей — считать его надо как доходный дом, а не как жильё.
• Patio home с внутренним двором. Одноэтажный дом, прижатый стеной к межевой линии: двор целиком с одной стороны и потому реально используется. Уход минимальный. Подводный камень — в глухой стене нет окон, и дом темнее, чем кажется по плану.
• Бунгало. Компактный одноэтажный дом в сложившихся кварталах середины прошлого века. Самая низкая цена входа и больше всего земли на доллар, но кровля, электрика и трубы подходят к концу срока — ремонт закладывают в бюджет сразу.

Отдельный случай — единицы, расположенные одна над другой: границ участков между ними быть не может, значит это кондоминиум, как бы объявление его ни называло.

Этапы покупки и оформления

1. Предложение и задаток. Задаток 1–3% цены вносится на счёт эскроу титульной компании или адвоката, продавцу напрямую не передаётся.
2. Проверка — 10–15 дней. Осмотр дома, кровли, кондиционирования и следов воды, отчёт о зоне подтопления, выписка по титулу. В этот срок из сделки можно выйти и забрать задаток.
3. Документы сообщества. Устав, бюджет, протоколы собраний за два года, сведения о планируемых работах и доплатах, правила сдачи в наём. В форме кондоминиума дополнительно — отчёт о резервах и акт обследования, если корпус подпадает под требование.
4. Одобрение ассоциацией. Кандидатуру покупателя и будущего нанимателя рассматривает совет: заявление, рекомендации, иногда собеседование. Две-четыре недели, параллельно проверке.
5. Финансирование. Нерезиденту банки дают кредит с первым взносом от 30–40%, решение около полутора месяцев. Перевод из-за рубежа проходит комплаенс с подтверждением происхождения средств — начинайте заранее.
6. Закрытие — 30–45 дней от договора. Титульная компания проверяет историю права, выпускает страховку титула, проводит расчёты. Пошлина на передачу права — $0,70 с каждых $100 цены, по обычаю Майами её платит продавец, как и комиссию риэлторов 5–6%.
7. Оформление. Нужен загранпаспорт и подтверждение средств; налоговый номер нерезидента оформляется после сделки. Запись на физическое лицо, в совместную собственность или на компанию влияет на налог при продаже и наследование, поэтому выбирают до подписания. Подписать можно по доверенности, приезжать не обязательно.

Иностранец покупает сцеплённый дом без вида на жительство, местного партнёра и ограничений по доле. Права на визу покупка не даёт: в США нет программы ВНЖ за недвижимость.

Налоги, расходы и подводные камни

• Налог на имущество — 1,76% оценочной стоимости в год. При смене собственника оценка пересчитывается по цене сделки, поэтому платёж прежнего владельца о вашем будущем платеже ничего не говорит. Льгот для второго жилья и нерезидента нет.
• Взнос сообщества. Два соседних квартала с одинаковыми домами различаются по взносу в разы, и причина обычно в том, что в одном ассоциация обслуживает кровли и фасады, а в другом нет. Сравнивайте не дома, а бюджеты ассоциаций.
• Страхование. Полис от урагана и отдельно от затопления. При прямой собственности конструкцию страхуете вы, в форме кондоминиума — частично ассоциация; что покрыто, сказано в её уставе.
• Правила сдачи. Минимальный срок договора от полугода до года, запрет на субаренду, иногда квота на число сдаваемых домов в сообществе. Посуточная сдача закрыта почти везде — читайте правила до задатка.
• Как считать доходность. Берите ставку найма своего района и площади, а не городскую среднюю: по трёхспальным квартирам она $3 721 в месяц и для южных пригородов завышена вдвое. Из годового сбора вычтите налог, взнос, страховку и месяц простоя, остаток делите на цену.
• Ликвидность. Срок продажи по округу — 86 дней. Одноэтажные форматы уходят быстрее двух- и трёхэтажных: круг покупателей шире за счёт тех, кому не нужна лестница.
• Налог при продаже. С нерезидента удерживают 15% от суммы сделки в счёт налога на прирост, переплату возвращают по декларации. Необлагаемый порог при наследовании — $60 тыс. при ставке до 40%.