Недвижимость в Марбелье
Недвижимость в Марбелье — это квартиры и апартаменты, студии, пентхаусы, дуплексы, таунхаусы, виллы, участки под застройку и коммерческие помещения на 27 километрах побережья Коста-дель-Соль. Трёхкомнатные апартаменты стоят 350 000–700 000 €, пентхаусы и дуплексы 600 000–2 500 000 €, виллы у моря — от 2 до 10 млн € и выше. Купить жильё в Марбелье иностранец может без ограничений и разрешений, с теми же налогами, что платит гражданин Испании.
Цену метра читайте в двух цифрах. Средняя запрашиваемая в январе 2026 года — около 6 075 €/м², плюс 5,38% за год, а по зарегистрированным сделкам вышло около 4 228 €/м². Разрыв почти в 1 800 € — это пространство для торга, о котором объявления не сообщают. Разброс между районами — почти двукратный: от 4 300 €/м² в восточной части до 10 000 € и выше в премиальных проектах. Ниже — районы Марбельи и цены на жильё в Марбелье, расходы при покупке и владении недвижимостью, правила аренды и что проверить до подписания.
- 150m2
- 2
- 2
- 270m2
- 1
- 3
- 3
- 3
- 3
- 3
- 2
- 2
- 2
- 4
- 3
- 3
- 2
- 4
- 4
- 112m2
- 2
- 1
- 2
- 1
- 123m2
- 2
- 1
- 2
- 2
Расходы при покупке недвижимости в Марбелье
Стоимость недвижимости в объявлении — не итоговая сумма сделки. Ниже — из чего складывается остальное.
Налог зависит от того, кто продаёт. Вторичное жильё облагается налогом на переход права (ITP) по ставке 7% — это фиксированная ставка Андалусии, одна из самых низких в Испании. Новостройка от застройщика облагается иначе: 10% НДС плюс гербовый сбор 1,2%, в сумме 11,2%. Ставка одинакова для резидентов и иностранцев, надбавок по гражданству нет. К налогу добавляются нотариус, регистр, юрист и гестор — примерно 1 200–2 500 € плюс гонорар юриста около 1% от цены. Практическое правило: закладывайте 10–12% сверх цены на вторичное жильё и 12–14% на новостройку.
Отдельно проверьте кадастровую справочную стоимость (valor de referencia). Налоговая считает базу от неё, если она выше цены сделки, — тогда 7% начислят на большую сумму, а разницу могут признать дарением. Юрист сверяет эту цифру до подписания задатка, а не после.
Сколько стоит владеть жильём в Марбелье
Ежегодно владелец платит налог на недвижимость IBI — 0,4–1,1% от кадастровой стоимости, вывоз мусора и взносы в сообщество собственников; в закрытых жилых комплексах взнос выше, потому что включает охрану, сады и бассейны. Если жильё не сдаётся, нерезидент всё равно декларирует вменённый доход. Если сдаётся, ставка налога на доход зависит от гражданства: резиденты ЕС, Исландии и Норвегии платят 19% с дохода за вычетом расходов, все остальные — 24% с валовой суммы, без вычетов вообще. Для нерезидента из-за пределов ЕС это ключевая цифра в расчёте инвестиций: налог съедает почти четверть арендной платы. Налог на состояние начисляется на чистые испанские активы, первые 3 млн € обычно освобождены, ипотека вычитается.
Аренда: что можно и на каких условиях
Сдавать купленную недвижимость посуточно можно только с лицензией VUT, а для новой регистрации теперь требуется прямое согласие сообщества собственников — большинством в три пятых голосов. Запрет действует и задним числом: если дом проголосовал против, ранее выданная лицензия перестаёт работать. Параллельно нужен национальный регистрационный номер NRUA, без него Airbnb и Booking снимают объявление с публикации. Штрафы за работу без лицензии в Андалусии доходят до 600 000 €. Хорошая новость для покупателя: действующая лицензия переходит вместе с объектом при продаже. В Марбелье моратория на новые лицензии нет — в отличие от ряда муниципалитетов восточного побережья, — но проверять протокол собрания дома нужно до задатка, а не после.
Расходы при продаже недвижимости в Марбелье
При продаже нерезидент получает не всю сумму: покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую как аванс по налогу на прирост капитала. Разницу возвращают по декларации, если фактическое обязательство меньше. Дополнительно платится муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal).
Что обсуждается в парламенте
И один пункт на контроле. В парламенте лежит законопроект, который обложил бы покупку вторичного жилья нерезидентами из-за пределов ЕС дополнительным налогом до 100% от базы. На середину 2026 года он не принят и в силу не вступил, а новостройки в предложенной редакции под него не подпадают вовсе — они облагаются НДС. Следить за этим стоит тем, кто выбирает между вторичкой и новым жильём.
Районы Марбельи: цены и специфика
Вилла в Марбелье, апартаменты с видом на море и таунхаус у гольф-поля стоят по-разному не только из-за площади: район задаёт и цену метра, и уклад жизни вокруг.
| Район | Что здесь продаётся | Цена за м² | Кому подходит | Что учесть при выборе |
|---|---|---|---|---|
| Золотая МиляMarbella Golden Mile | Элитная недвижимость первой линии моря: виллы у моря на первой линии, пентхаусы с террасами и балконами, резиденции при отелях Marbella Club и Puente Romano | от 5 760 €по запрашиваемым ценам — до 7 036 €/м² | Покупателям, для которых адрес важнее метража | Четыре километра застройки между центром и Пуэрто-Банусом; новых участков нет, предложение — только вторичное и точечная реконструкция |
| Сьерра-Бланка и Каскада-де-Камохан | Виллы на 4–6 спален с системой «умный дом» в закрытых охраняемых жилых комплексах у подножия горы Ла-Конча; рядом — Ла-Загалета в соседнем Бенаависе | от 5 562 € | Приватности и постоянному проживанию с охраной по периметру | До моря 5–10 минут на машине: пешей доступности пляжа здесь нет, зато есть панорама побережья |
| Нуэва-АндалусияДолина Гольфа | Апартаменты, таунхаусы и виллы у полей Лас-Брисас, Алоха, Ла-Кинта; западнее — Гуадальмина с гольфом и морем | 5 199–5 533 € | Семьям на круглогодичное проживание и любителям гольфа | Самый ликвидный район и на перепродаже, и в долгосрочной аренде — арендаторы живут здесь весь год, а не сезон |
| Пуэрто-Банус | Апартаменты у порта с гаражом и кладовой, пентхаусы с видом на марину и бутики Золотой Мили | ≈5 532 € | Тем, кто планирует сдавать: спрос не проседает в межсезонье | Именно здесь чаще всего встречаются дома, где сообщество собственников голосованием запретило туристическую аренду, — устав проверяют до внесения задатка |
| Восточная МарбельяЛос-Монтерос, Эльвирия, Кабопино, Марбеса | Виллы у пляжа, апартаменты и квартиры площадью от 90 м² в комплексах с садами и общими бассейнами | 4 300–5 200 € | Семьям с детьми: лучшие песчаные пляжи и дюны, спокойнее и зеленее | Самый низкий порог входа среди прибрежных зон, но и до центра дальше — 10–20 минут на машине |
| Сан-Педро-де-Алькантара | Новостройки и современные жилые комплексы, студии и апартаменты с террасами в пешей доступности от пляжа, коммерческие помещения | ≈5 246 € | Тем, кто хочет новое жильё и городскую среду в пешей доступности | Единственная зона муниципалитета с заметным объёмом новостроек — а новостройка облагается иначе, чем вторичка |
Цены за метр — по рыночным данным на начало 2026 года; это ориентир по району, а не оценка конкретного объекта недвижимости. Средняя по муниципалитету Марбельи — около 4 415 €/м² для домов и 4 720 €/м² для апартаментов. В премиальных проектах и брендированных резиденциях метр доходит до 10 000 € и выше. Соседние муниципалитеты — Бенаавис, Эстепона и Михас — часть того же рынка; до аэропорта Малаги от Марбельи около 45 минут, рядом международные школы и теннисные клубы.
Ипотечный калькулятор
Вопросы покупателей недвижимости
Да. Документы для покупки недвижимости в Испании нужны всего два: NIE — идентификационный номер иностранца, без него сделку не зарегистрируют, — и счёт в испанском банке для расчётов, коммунальных платежей и налогов. Гражданство, вид на жительство и разрешение властей не требуются, ограничений по странам нет. NIE оформляется в консульстве Испании или в местной полиции, обычно за 2–6 недель, поэтому подавать документы стоит до того, как вы найдёте объект. Приезжать необязательно: сделку проводят дистанционно по нотариальной доверенности на юриста, заверенной апостилем и переведённой присяжным переводчиком.
Нет. Программа «золотой визы», по которой покупка от 500 000 € давала ВНЖ, отменена 3 апреля 2025 года органическим законом 1/2025 — статьи, на которых она держалась, из законодательства убраны. Переходного периода нет: заявления, поданные до этой даты, дорабатываются по старым правилам, выданные визы продлеваются, но новых по недвижимости не выдают. Купить недвижимость в Марбелье иностранцу по-прежнему можно свободно — исчезла только автоматическая связь с residencia. Долгосрочное пребывание оформляется отдельно: виза без права работы для тех, кто живёт на накопления или пенсию, виза цифрового кочевника для удалённых сотрудников, предпринимательские и рабочие основания. Без ВНЖ гражданин третьей страны находится в Испании 90 дней в течение каждых 180.
Обычно от шести до десяти недель. Сначала резервация: объект снимают с продажи, вносят 6 000–10 000 €. Затем юрист проводит проверку и стороны подписывают договор задатка (contrato de arras) — как правило, 10% цены; если покупатель отказывается, задаток остаётся продавцу, если отказывается продавец, он возвращает двойную сумму. Дальше подписание купчей у нотариуса с оплатой остатка, регистрация в Реестре собственности и переоформление счетов на коммунальные услуги. При ипотеке срок растёт на 3–5 недель из-за оценки объекта банком.
Выписку из Реестра собственности (nota simple): она показывает реального владельца, ипотеку, аресты и обременения. Долги предыдущего собственника по IBI и взносам в сообщество переходят вместе с объектом, поэтому запрашивают справку об отсутствии задолженности от администратора дома. Для готового жилья в Марбелье проверяют лицензию на первое заселение и соответствие построенного тому, что зарегистрировано: пристройки, бассейны и мансарды в Марбелье нередко возводились без узаконения, и легализовать их приходится новому владельцу. Для новостройки — банковскую гарантию на внесённые платежи и разрешение на строительство. Сопровождение сделки ведёт независимый юрист, а не юрист продавца или застройщика.
Сравнение районов по ценам и укладу — в таблице выше. Здесь о том, чего в таблице нет и о чём не пишут в объявлениях. Первое: устав дома или закрытого жилого комплекса. Он определяет, разрешена ли туристическая аренда, и меняется голосованием соседей — от этого зависит, окупится ли покупка недвижимости под сдачу. Второе: соседний участок. Свободная земля рядом с виллой в Марбелье через два года может стать стройкой, которая заберёт и вид на море, и приватность; градостроительный статус соседних наделов проверяется в мэрии. Третье: сезонность спроса. В районах, живущих туризмом, зимой пустует и жильё, и рестораны — для круглогодичного проживания это ощутимо сильнее, чем разница в цене метра.