Was bedeutet der Kauf eines Grundstücks in den VAE und warum ist es für Investoren interessant?
Der Kauf eines Grundstücks in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist mehr als nur eine Immobilientransaktion; es ist der strategische Einstieg in einen der sichersten und am schnellsten wachsenden Märkte der Welt. Für ausländische Investoren ist es in erster Linie eine zuverlässige Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis (Residency Visa) für die gesamte Familie zu erhalten, ab einer Investition von 1 Million Dirham. Die Marktdynamik spricht für sich: Beispielsweise stieg das Volumen der Grundstücksverkäufe in den Emiraten im Mai 2023 um 233 % im Jahresvergleich. Russische Investoren zeigen reges Interesse und belegten im zweiten Quartal 2023 laut einem Bericht von Betterhomes Platz drei unter allen Immobilienkäufern im Land. Das Hauptziel ist nicht nur der Aufenthaltsstatus, sondern auch die Kapitalisierung der Investitionen durch Bau, Grundstücksentwicklung oder den späteren Wiederverkauf des Grundstücks zu einem gestiegenen Preis.
Land in den VAE ist eine leere Leinwand für den Investor-Entwickler. Mit dem Kauf eines Grundstücks erwirbt man das Recht, darauf gewerbliche oder Wohnimmobilien zu errichten: von einer privaten Villa bis hin zu einem Mehrfamilienhaus oder Logistikzentrum. Der entscheidende Punkt ist die Einhaltung des Bebauungsplans (Master Plan), der vom Master-Entwickler und der Gemeinde genehmigt wurde. In prestigeträchtigen Uferlagen wie der Palm Jumeirah regeln Vorschriften streng Höhe und Architektur, in der Regel sind nur luxuriöse Anwesen erlaubt. In vielversprechenden Geschäftsclustern wie Jebel Ali oder Dubai South ist gewerbliche Bebauung möglich, einschließlich Bürogebäuden und Lagern. Vor dem Kauf ist es äußerst wichtig, die Bauvorgaben (NOC – No Objection Certificate) und die technischen Anforderungen für die Anschlüsse an Versorgungsnetze (DEWA, SEWA) zu prüfen.
Der Grundstückskauf durch Ausländer ist streng durch die Gesetze der Emirate geregelt. Gemäß Dubai-Gesetz Nr. 7 und Abu Dhabi-Gesetz Nr. 19 wird das Recht auf Freehold-Eigentum (unbefristetes Eigentum) an Grund und Boden nur in speziell ausgewiesenen Freehold-Gebieten gewährt. Der allgemeine Ablauf sieht wie folgt aus: Auswahl eines Grundstücks in einer erlaubten Zone → Due Diligence (Prüfung der rechtlichen Unbedenklichkeit des Eigentumstitels, etwaiger Belastungen) → Vereinbarung der Konditionen und Unterzeichnung einer Absichtserklärung (MoU) → Zahlung über ein gesichertes Treuhandkonto (Escrow-Account) → endgültiger Abschluss des Geschäfts beim Grundbuchamt (Land Department, DLD in Dubai oder ADRD in Abu Dhabi) und Erhalt der Eigentumsurkunde (Title Deed). Für eine Finanzierung über eine lokale Bank werden benötigt: Reisepass, Einkommensnachweis (Kontoauszüge), Kreditauskunft und die Grundstücksunterlagen.
Der Grundstückspreis in den VAE hängt direkt von drei Faktoren ab: dem Emirat, der Lage (Prestige des Gebiets) und der Grundstücksgröße. Die höchsten Preise pro Quadratmeter werden traditionell auf künstlichen Inseln (Palm Jumeirah, World Islands) und in exklusiven Wohnanlagen (Emirates Hills) erzielt. Preisgünstiger, aber aus Sicht der Rendite vielversprechend, sind Grundstücke in sich entwickelnden Gebieten von Dubai (Al Qudra, Dubai South) und Abu Dhabi (Al Reef, Masdar City).
Zur Veranschaulichung hier aktuelle Beispiele von Marktangeboten, die die Preisspanne in Abhängigkeit von der Lage zeigen:
Exklusive Wohnanlagen: Grundstücke in Emirates Hills und auf der Palm Jumeirah kosten zig- bis hundertmillionen Dirham (z. B. von 8 bis 250 Mio. AED für Grundstücke zwischen 2.700 und 5.291 m²). Dies sind Investitionen der höchsten Kategorie.
Premium-Wohnprojekte: In geschlossenen Wohnanlagen wie KETURAH RESERVE (Meydan) orientiert sich der Preis am konkreten Bauprojekt und liegt bei ca. 15-20 Mio. AED für ein Standardgrundstück von 700-800 m².
Geschäftsviertel: In Business Bay und Downtown wird der Preis durch das gewerbliche Potenzial bestimmt und kann bis zu 230 Mio. AED für 4.661 m² betragen.
Preisgünstiges Segment: Der Markt bietet auch erschwinglichere Grundstücke; beispielsweise findet man in Sharjah (Muwaileh) Grundstücke ab 2,3 Mio. AED.
Wichtig: Diese Zahlen sind nur Richtwerte. Der tatsächliche Marktwert eines konkreten Grundstücks wird in Verhandlungen ermittelt und hängt von vielen Parametern ab: der genauen Lage innerhalb des Gebiets, dem Bereitstellungsgrad der Infrastruktur, der Aussicht und den Bauvorgaben. Für genaue Daten sind die Beobachtung von Plattformen (Property Finder, Bayut) und die Beratung durch lizenzierte Makler erforderlich.
Grundsätzlich steht das Recht auf Grundeigentum Bürgern der VAE und der GCC-Staaten zu. Ausländischen Investoren wird jedoch das Recht auf Freehold-Eigentum in streng definierten Zonen gewährt. In Dubai gehören dazu: Emirates Hills, Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, Dubai Marina, Jebel Ali (teilweise), Dubai South, Meydan sowie Gebiete wie Umm Hurair, Al Barsha South und andere. In Abu Dhabi können Ausländer Grundstücke in Investment-Zonen kaufen: Yas Island, Saadiyat, Reem Island, Maryah Island sowie in Gebieten wie Al Raha, Al Reef und Masdar City. Der Kauf in nicht erlaubten Gebieten (z. B. im alten Jumeirah) über Schemata mit Offshore-Firmen birgt ein hohes Risiko der Rückabwicklung (Restitution) der Transaktion.
Der vollständige Zyklus von der Investitionsidee bis zum fertigen Projekt umfasst mehrere Phasen. Nach der Auswahl des Grundstücks und dem Abschluss der Transaktion beim DLD muss der Investor einen lizenzierten Architekten und Bauträger beauftragen, um das Projekt mit der Gemeinde und dem Master-Entwickler zu entwickeln und genehmigen zu lassen. Mit dem Bau kann erst begonnen werden, nachdem alle NOCs (No Objection Certificates) und die Baugenehmigung vorliegen. Es ist wichtig, nicht nur die Kosten für Grundstück und Bau, sondern auch Gemeindesteuern, Infrastrukturabgaben und die Kosten für die Gebäudeversicherung einzuplanen. Das fertige Projekt kann verkauft, vermietet oder für den persönlichen Wohnsitz genutzt werden, wobei gleichzeitig die Vorteile der Aufenthaltserlaubnis genossen werden. Dieser umfassende Ansatz verwandelt den Grundstückskauf von einer einfachen Transaktion in ein verwaltetes Investitionsobjekt mit langfristigem Potenzial.
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