Investitionen in spanische Immobilien könnten 2026 um 5–10 % steigen

Was auf dem Markt passiert und warum es wichtig ist

Investitionen in spanische Immobilien erreichen 2026 ein Rekordniveau. Laut dem Bericht «Real Estate Market Outlook 2026» von CBRE wird das Investitionsvolumen 19–21 Milliarden Euro erreichen, was 5–10 % über dem Wert von 2025 liegt. Der Markt kehrt zu den Zahlen von 2018 zurück, als mit 20,38 Milliarden Euro der historische Höchststand verzeichnet wurde. Für Privatanleger ist dies ein Signal: Spanische Anlagen treten in eine aktive Wachstumsphase ein. Doch um eine Wohnung in Madrid oder eine Villa an der Costa del Sol zu kaufen, reichen Prognosen nicht aus. Man muss die rechtliche Struktur der Transaktion verstehen. Die spanische Gesetzgebung bietet transparente Mechanismen für Nichtansässige. Der Haupttreiber der letzten Jahre war das Golden Visa (Aufenthaltsgenehmigung ab 500.000 Euro Investition). 2026 droht jedoch eine Verschärfung des Programms. Die Steuerlast variiert: Beim Neubau fallen 10 % IVA und 1,5 % Grunderwerbsteuer (AJD) an, auf dem Sekundärmarkt – ITP von 6 bis 10 % je nach Autonomer Gemeinschaft. Die jährliche Grundsteuer IBI beträgt 0,4–1,1 % des Katasterwerts. Mieteinnahmen für Nichtansässige werden mit 24 % besteuert.

Wachstumsfaktoren: Zinsen, Nachfrage und strukturelles Defizit

CBRE nennt drei Treiber für 2026. Erstens – die Stabilisierung der Zinssätze bei etwa 2 %, wodurch Hypotheken auch für Nichtansässige erschwinglich werden. Spanische Banken gewähren bis zu 70 % des Objektwerts zu 3–4 % p.a. Zweitens – die Binnennachfrage, angetrieben durch Beschäftigungs- und Tourismuswachstum. Drittens – das strukturelle Wohnungsdefizit: Derzeit fehlen über 700.000 Einheiten, der jährliche Bedarf liegt bei 150.000–200.000 neuen Wohnungen. Dies übt ständigen Aufwärtsdruck auf die Preise aus. Für Anleger bedeutet dies: Auf fallende Preise zu warten ist sinnlos. Selbst die moderate Wachstumsprognose für 2026 geht von 3–5 % Wertsteigerung im Massenmarkt und bis zu 7 % im Premiumsegment aus. Die liquidesten Anlagen bleiben Mietobjekte – Build to Rent und Studentenwohnheime mit Renditen von 5–7 %. Institutionelles Kapital ist bereits in dieses Segment eingestiegen; Privatanleger sollten folgen.

Wohnimmobilien, Miete und reale Preise 2026

Der Wohnsektor bleibt der Hauptnutznießer des Jahres 2026. Die CBRE-Prognose bestätigt: Die Mietnachfrage wird steigen, während das Angebot hinterherhinkt. Entwickler konzentrieren sich auf zwei Pole: geförderten Wohnungsbau und Luxusimmobilien. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Madrid liegt bei 3.500–5.500 Euro in Geschäftsvierteln und erreicht 12.000 Euro in Premiumzonen – Salamanca, Recoletos, Almagro. Barcelona hält 4.000–6.500 Euro pro Meter im Zentrum und im 22@-Viertel. An der Küste sieht es anders aus. Die Costa del Sol bietet Einstiegspreise ab 2.800 Euro pro Meter in Benalmádena bis über 5.500 Euro in Marbella. Valencia und Málaga sind wachsende Märkte mit einem Potenzial von +10–15 % in 2–3 Jahren. Hier gibt es noch Objekte für 2.500–3.200 Euro pro Meter. Die Kanarischen Inseln und die Costa Blanca sind am günstigsten: ab 1.800 Euro pro Meter, wobei die Renditen bei Ferienvermietung hier 6–7 % erreichen.

Büros: Madrid und Barcelona als Kapitalmagnete

Das Bürosegment hat sich vollständig erholt. In Madrids Geschäftsvierteln – AZCA, Nuevo Norte, Paseo de la Castellana – und Barcelonas – 22@, Diagonal Mar – liegt der Leerstand unter 4 %. Das ist das Niveau von 2007. Die Mietpreise für hochwertige Class-A-Objekte steigen, die Renditen haben sich bei 4,5–5,5 % stabilisiert. Für Privatanleger ist der direkte Einstieg ins Bürosegment schwierig – hier dominieren Fonds und Socimis. Indirekt beeinflusst der Trend jedoch den Wohnungsmarkt: Die gesteigerte Wirtschaftsaktivität treibt die Mietnachfrage von Expatriates und digitalen Nomaden an. Investitionen in Apartments nahe Geschäftszentren sind eine geschützte Strategie für 2026.

Hotels, Tourismus und Einzelhandel

Spanien bleibt ein Touristengigant. 2026 wird das Besucherwachstum nachlassen, aber der Durchschnittsbon steigen. Investoren setzen auf zwei Pole: Ultra-Luxus – Ibiza, Marbella, Sotogrande – und Budgetformate. Die Renovierung alter Hotels nach neuen Standards ist der Haupttrend. Für privates Kapital eröffnen sich Nischen: der Kauf von Aparthotels an der Küste, Gästehäuser in weniger erschlossenen Zielen – Alicante, Cádiz, die Kanarischen Inseln. Die Rendite solcher Objekte erreicht bei professionellem Management 6–8 %, über dem Marktdurchschnitt. Auch der Einzelhandel erholt sich von der Krise. Erfolgreich sind nur renovierte Assets mit omnichannel-Erfahrung. Premium-Einkaufszentren in Madrid und Barcelona verzeichnen das dritte Jahr in Folge Besucherwachstum. Der Straßeneinzelhandel in zentralen Lagen – Gran Vía, Paseo de Gracia – erholt sich bei den Mietpreisen. Für Investoren ab 500.000 Euro Budget ist der Kauf von Gewerbeflächen zur Langzeitvermietung mit 5–6 % Rendite möglich. Hauptrisiko: die Verschärfung der Regulierung von Ferienwohnungen in Stadtzentren, was die Nachfrage in Wohngebiete verlagern könnte.

Was Anleger 2026 wissen müssen

Der spanische Markt ist in einen Wachstumszyklus eingetreten – jetzt kaufen. Rechtsschutz: zwingend Prüfung der Nota Simple im Catastro, notarieller Vertrag, Beschaffung der NIE. Einstiegsbudget: von 1.800 Euro pro Meter auf den Kanaren bis 12.000 Euro pro Meter in Madrids Premiumvierteln. Renditen: Miete bringt 3–7 % je nach Lage und Segment. Steuern: 10–12 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen. Hypotheken: für Nichtansässige verfügbar, Zinsen 3–4 %, Anzahlung 30–40 %. Der wichtigste Rat der Makler: Nicht nach Höchstrenditen jagen, auf Zuverlässigkeit und Lage achten. 2026 ist ein Verkäufermarkt – gewinnen wird, wer schneller entscheidet.