Gewerbeimmobilien zum Verkauf in Miami
Gewerbeimmobilien in Miami — Objekte für Geschäftszwecke: Büros, Street-Retail, Lagerhallen, Geschäfte, Restaurants, Hotels und Renditehäuser. Verkauf mit bestehenden Mietern und Verträgen. Der Meter kostet von 2.200 $ im Lagerbereich bis 4.760 $ im Handel. Büros werden in Brickell und Downtown genommen, Handel — in Miami Beach und Wynwood, Lagerhallen — in Hialeah, Medley und Airport West. Seit Oktober 2025 ist die Steuer auf Miete abgeschafft: Der gesamte Betrag bleibt beim Eigentümer. Die Rendite beträgt 4,8–6,5 % jährlich; Objekte im Katalog — ab 7.999.000 $.
In der zweiten Spalte — die geforderten Mietpreise nach Gebieten: jährlich, pro Quadratmeter. Von ihnen wird der Preis des Objekts berechnet, weil Gewerbeimmobilien nach Ertrag gekauft werden, nicht nach Fläche. Die Rendite in der dritten Spalte ist die Kapitalisierungsrate, das heißt der Nettobetriebsertrag zum Preis: Sie berücksichtigt bereits Ausgaben und Leerstand, und ein Vergleich der Typen untereinander ist nur danach korrekt.
| Objekttyp | Mietpreis nach Gebieten, $ pro m² pro Jahr | Leerstand, Rendite und für wen geeignet |
|---|---|---|
| Street-RetailHandelsflächen in erster Linie | Miami Beach — 1.076 Brickell — 958 Wynwood und Design District — 753 Coral Gables — 614 Bezirksdurchschnitt — 527 auf der Luxuslinie des Design District erreichen die Sätze 2.690–5.380: Dort zahlt man für die Nachbarschaft zu Marken, nicht für Meter | Leerstand 3,2 % — der knappste Typ. Rendite 5,8 %, im Quartal Transaktionen für 277 Mio. $. Für wen: einen Investor, der keinen Leerstand will. Freie Flächen gibt es fast keine, doch der Kaufmeter ist hier teurer als bei allen anderen Typen, und der Bezirksdurchschnitt liegt unter jedem der genannten Gebiete — das heißt, der Hauptteil des Marktes ist deutlich günstiger als die Schaufensteradressen. |
| BüroKlasse-A-Sätze, Vollservice | Brickell — 861–1.184 Coconut Grove — 646–861 Downtown — 592–807 Miami Beach — 538–807 Coral Gables und Wynwood — 538–753 Doral und Airport West — etwa 300 Trophäentürme in Brickell beginnen bei 1.290 pro Meter und darüber; das ist ein separater Markt aus einigen Adressen | Leerstand 10,9 % — der schlechteste unter den Typen, doch im Quartal gesunken, die Absorption ist positiv: 97 Tsd. sq ft. Für wen: jemanden, der ein Objekt mit Verträgen über fünf Jahre und länger nimmt. Ein leeres Büro vermietet sich langsam; es für einen künftigen Mieter zu kaufen, ist Spekulation. Der vierfache Unterschied zwischen Brickell und Doral — das ist die ganze Logik der Gebietswahl für ein Büro. |
| Lager und ProduktionTriple-Net-Verträge: Die Ausgaben trägt der Mieter | Airport West — 253 Airport East — 237 Medley — 211 North Miami Beach — 199 Hialeah — 174 der Satz kommt dem Eigentümer vollständig zu: Steuer, Versicherung und Instandhaltung zahlt der Mieter | Der Leerstand stieg im Jahresverlauf von 6,7 auf 8,0 %, die Absorption ist negativ — minus 1,3 Mio. sq ft, weitere 3,9 Mio. im Bau. Für wen: einen Käufer mit starker Verhandlungsposition: Das ist der einzige Typ, bei dem das Angebot schneller wächst als die Nachfrage und ernsthaft verhandelt wird. Der niedrigste Leerstand ist in Hialeah — 5,6 %, und dort ist auch der Satz am niedrigsten: Ein Mangel an Flächen bedeutet nicht immer teure Miete. |
| RenditewohnhausGebäude mit fünf Wohnungen und mehr | der Preis wird vom Ertrag berechnet; das Gebiet wirkt nicht über den Meterpreis, sondern über den Mietpreis und den Anteil leerstehender Wohnungen; verkauft wird nach einem Multiplikator zum Nettoertrag | Rendite 4,8–5,0 % bei stabilisierten Gebäuden der Klasse A — die niedrigste am Markt, und das ist der Preis für Vorhersehbarkeit. Für wen: einen Käufer, der einen Zahlungsstrom ohne Abhängigkeit von einem einzigen Mieter benötigt. Zwanzig Wohnungen riskieren weniger als ein Laden. |
| Hotel und laufender BetriebObjekte mit bestehender Lizenz | der Preis ist individuell und wird nach Auslastung, durchschnittlichem Übernachtungssatz und Vertrag mit dem Betreiber berechnet; gekauft wird in Miami Beach, in Coral Gables und Downtown | Der Ertrag ist saisonal: Winter und Frühling bringen den Hauptumsatz, der Sommer fällt ab. Für wen: einen Käufer mit einem Managementteam oder der Bereitschaft, das Objekt einem Betreiber gegen Umsatzbeteiligung zu übergeben. Prüfen Sie, ob die Beherbergungslizenz mit dem Objekt übergeht — das ist ein separates Dokument, nicht Teil des Titels. |
Wie man diese Sätze liest. Im Retail bedeutet eine Rendite von 5,8 % auf den Meterpreis aus dem ersten Absatz, dass etwas mehr als die Hälfte des geforderten Satzes beim Eigentümer ankommt: Der Rest sind Ausgaben, Leerstand und die Differenz zwischen dem, was in der Anzeige verlangt wird, und dem, was letztlich unterschrieben wird. Rechnet ein Verkäufer die Rendite vom Anzeigensatz, überhöht er sie um etwa das Doppelte. Verlangen Sie eine Berechnung vom Nettobetriebsertrag und Bestätigungen von den Mietern.
Hypothekenrechner
Wo man Objekte sucht und über wen man kauft
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Miami ist geschlossen: Ein erheblicher Teil der Objekte wird nicht veröffentlicht und läuft über Makler. Offene Datenbanken — LoopNet und Crexi für die freie Suche, CoStar im Abonnement für Analysen zu Transaktionen und Sätzen. Mit ihnen lässt sich der vom Verkäufer angegebene Satz bequem mit dem Markt abgleichen, doch den vollständigen Satz an Angeboten liefern sie nicht.
Die Maklerprovision im Markt von Miami beträgt etwa 6 % und wird vom Verkäufer aus der Transaktionssumme gezahlt, das heißt, der Vertreter des Käufers ist für Sie kostenlos. Nehmen Sie Ihren eigenen: Der Makler des Verkäufers schützt die Interessen des Verkäufers, und das ist normal, doch er wird die Rendite von der vollen Miete, nicht vom Nettoertrag berechnen.
Drei Dinge, bei denen am häufigsten Geld verloren geht. Erstens — der Kauf nach einer beworbenen Rendite ohne Prüfung der Bestätigungen von den Mietern. Zweitens — ein Lager ohne Umweltgutachten. Drittens — ein Objekt mit einem einzigen Mieter und einer kurzen Restlaufzeit des Vertrags: Wenn die Laufzeit endet, bleibt keine Rendite, und die Liquidität fällt um die Hälfte. Vertragslaufzeiten sind das Erste, was bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien in Miami betrachtet wird, und erst danach Fläche und Adresse.
Was bei Gewerbeimmobilien vor der Unterzeichnung geprüft wird
- Umweltgutachten der ersten Phase — 2–5 Tsd. $. Obligatorisch bei Lagern, Autowerkstätten, Chemischreinigungen und allen Grundstücken mit Industriegeschichte. Ohne es gibt die Bank keinen Kredit, und beim Verkauf geht die Verunreinigung auf den neuen Eigentümer über.
- Zweite Phase — 5–50 Tsd. $. Erforderlich, wenn die erste Phase ein Risiko festgestellt hat: Es werden Boden- und Wasserproben genommen. Das ist der Hauptfallstrick des Lagergeschäfts: Die Kosten der Sanierung können den Preis des Objekts übersteigen.
- Vermessung. Basis — 2–5 Tsd. $, vollständig nach ALTA-Standard mit allen Gebäuden und Dienstbarkeiten — von 5 bis 15 Tsd. $. Sie zeigt, ob ein Teil des Gebäudes auf fremdem Land steht.
- Bestätigungen von den Mietern. Jeder unterschreibt ein Dokument, in dem er die Vertragslaufzeit, den Satz, die Anzahlung und das Fehlen von Ansprüchen angibt. Ohne sie kann der Verkäufer Verträge zeigen, die die Mieter nicht anerkennen.
- Zonierung und zulässige Nutzung. Werden bei der Gemeinde angefragt. Die aktuelle Tätigkeit des Mieters beweist nicht, dass sie legal ist.
- Steuerhistorie und Titelauszug. Unbezahlte Steuern und Handwerkerpfandrechte gehen mit dem Objekt über.
Steuern und Ausgaben des Eigentümers von Gewerbeimmobilien
Die wichtigste Änderung der letzten Jahre — die Abschaffung der Gewerbemietsteuer durch das Gesetz HB 7031. Bis Oktober 2025 erhob der Vermieter vom Mieter 2 % für den Staat plus einen Bezirkszuschlag von 1–1,5 % und führte sie an den Haushalt ab; jetzt gibt es diese Zahlung überhaupt nicht mehr. Bei einer Fläche von tausend Metern zum Satz aus dem ersten Absatz sind das 11,8 bis 13,8 Tsd. $ pro Jahr, die den Umsatz nicht mehr verlassen. Die Steuer bleibt nur auf Parkplätze, Liegeplätze, Luftfahrthangars und Kurzzeitvermietung von Wohnraum, und das Finanzministerium hat das Recht, Zeiträume vor der Abschaffung innerhalb von drei Jahren zu prüfen.
Die übrigen Zahlungen bleiben. Grundsteuer — 1,76 % des Schätzwerts pro Jahr: Bei einem Objekt aus unserem Katalog sind das etwa 141 Tsd. $. Die Versicherung eines Gewerbegebäudes in Florida ist teurer als bei Wohnraum und hängt von der Überschwemmungszone und dem Baujahr ab. Wird das Objekt von einem Nichtresidenten verkauft, werden bei der Abrechnung 15 % der Transaktionssumme als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer einbehalten; der Käufer haftet als Einbehaltungsagent dafür vor der Steuerbehörde, daher wird die Klausel über eine Titelfirma geschlossen, nicht durch Vereinbarung der Parteien.
Phasen der Transaktion: vom Absichtsschreiben bis zum Titel
- Absichtsschreiben. Ein unverbindliches Dokument, in dem Preis, Prüfungsfrist und Zusammensetzung der zu übertragenden Unterlagen festgehalten werden. Damit beginnt man, um vor der Einigung über die Bedingungen kein Geld für Anwälte auszugeben.
- Vertrag und Anzahlung. Die Anzahlung beträgt üblicherweise 5 % des Preises — bei einem Objekt für acht Millionen sind das etwa 400 Tsd. $. Das Geld geht auf ein Treuhandkonto einer Titelfirma oder eines Anwalts, wird dem Verkäufer nicht übergeben und in der Prüfungsphase dem Käufer ohne Angabe von Gründen zurückerstattet.
- Prüfung des Objekts — 30–60 Tage. Die Hauptphase: Während sie läuft, kann man aus dem Geschäft aussteigen. Was genau geprüft wird — unten.
- Finanzierung — 45–60 Tage. Der Eigenanteil bei einem Gewerbekredit beträgt 20–30 %, der Satz ist üblicherweise variabel, die Bank verlangt eine persönliche Bürgschaft. Starten Sie sie parallel zur Prüfung, sonst summieren sich die Fristen sequenziell.
- Zweite Anzahlung. Nach Abschluss der Prüfung wird ein zusätzlicher Betrag eingezahlt, und ab diesem Moment ist er nicht mehr rückzahlbar. Das Übergangsdatum wird im Vertrag festgelegt — das ist der Punkt, nach dem eine Ablehnung Geld kostet.
- Abschluss. Bei Zahlung aus eigenen Mitteln — 30–45 Tage ab Vertrag, mit Kredit 60–90, bei komplexen Objekten länger als vier Monate. Die Abschlusskosten betragen insgesamt 2–5 % des Preises.
- Registrierung. Die Übertragungsgebühr — 0,70 $ pro 100 $ Preis; nach Miami-Brauch zahlt sie der Verkäufer, ebenso die Titelversicherung des Eigentümers. Der Käufer zahlt die Hypothekensteuer von 0,20 $ pro 100 $ Kredit und die Titelversicherung des Kreditgebers zum Vorzugstarif. Anwalt — von 5 bis 25 Tsd. $ pro Seite. Die Anwesenheit des Käufers ist nicht erforderlich, die Unterzeichnung ist per Vollmacht möglich.