Immobilien in Marbella
Immobilien in Marbella umfassen Wohnungen, Apartments, Studios, Penthäuser, Duplexe, Reihenhäuser, Villen, Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien auf 27 Kilometern der Costa del Sol. Dreizimmerwohnungen kosten 350.000–700.000 €, Penthäuser und Duplexe 600.000–2.500.000 €, Villen am Meer — von 2 bis 10 Mio. € und mehr. Ein Ausländer kann Immobilien in Marbella ohne Einschränkungen und Genehmigungen kaufen und zahlt dieselben Steuern wie ein spanischer Staatsbürger.
Den Quadratmeterpreis lesen Sie in zwei Zahlen. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im Januar 2026 bei etwa 6.075 €/m², ein Plus von 5,38 % im Jahresvergleich, während der durchschnittliche Preis auf Basis registrierter Transaktionen bei etwa 4.228 €/m² lag. Die Differenz von fast 1.800 € ist Verhandlungsspielraum, über den die Anzeigen nicht informieren. Die Spanne zwischen den Stadtteilen ist nahezu doppelt so hoch: von 4.300 €/m² im östlichen Teil bis zu 10.000 €/m² und mehr in gehobenen Projekten. Nachfolgend — die Stadtteile Marbellas und die Immobilienpreise, Kauf‑ und Nebenkosten, Mietregelungen und was vor der Unterzeichnung zu prüfen ist.
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Kosten beim Immobilienkauf in Marbella
Der ausgeschriebene Preis einer Immobilie ist nicht der endgültige Transaktionsbetrag. Nachfolgend erfahren Sie, woraus sich der Rest zusammensetzt.
Die Steuer hängt davon ab, wer verkauft. Gebrauchtimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP) mit einem Satz von 7 % — dies ist der feste Satz Andalusiens und einer der niedrigsten in Spanien. Neubauten von Bauträgern werden anders besteuert: 10 % Mehrwertsteuer plus 1,2 % Grunderwerbsteuer, insgesamt 11,2 %. Der Satz ist für Residenten und Ausländer gleich, es gibt keine Aufschläge nach Staatsangehörigkeit. Zu der Steuer kommen Notar-, Grundbuch-, Anwalts- und Gestorkosten hinzu — etwa 1.200–2.500 € zuzüglich des Anwaltshonorars von etwa 1 % des Preises. Als Faustregel gilt: Kalkulieren Sie bei Gebrauchtimmobilien 10–12 % über dem Preis und bei Neubauten 12–14 %.
Prüfen Sie gesondert den katasterlichen Referenzwert (valor de referencia). Das Finanzamt berechnet die Bemessungsgrundlage auf der Grundlage dieses Werts, wenn er über dem Transaktionspreis liegt — dann wird die 7%ige Steuer auf den höheren Betrag erhoben, und die Differenz kann als Schenkung behandelt werden. Ein Anwalt prüft diese Zahl vor der Unterzeichnung der Anzahlungsvereinbarung, nicht danach.
Was der Besitz einer Immobilie in Marbella kostet
Jährlich zahlt der Eigentümer die Grundsteuer IBI — 0,4–1,1 % des Katasterwerts, Müllgebühren und Beiträge an die Eigentümergemeinschaft; in geschlossenen Anlagen sind die Beiträge höher, weil sie Sicherheitsdienst, Gärten und Pools umfassen. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, muss ein Nichtresident dennoch ein fiktives Einkommen versteuern. Bei Vermietung hängt der Einkommensteuersatz von der Staatsangehörigkeit ab: Residenten der EU, Islands und Norwegens zahlen 19 % auf das Einkommen nach Abzug der Ausgaben, alle anderen 24 % auf den Bruttobetrag ohne jeglichen Abzug. Für einen Nichtresidenten aus einem Nicht‑EU‑Staat ist dies eine Schlüsselzahl bei der Investitionsberechnung: Die Steuer verschlingt fast ein Viertel der Mieteinnahmen. Die Vermögenssteuer wird auf das netto spanische Vermögen erhoben, die ersten 3 Mio. € sind in der Regel befreit, die Hypothek wird abgezogen.
Vermietung: Was erlaubt ist und unter welchen Bedingungen
Die Kurzzeitvermietung einer gekauften Immobilie ist nur mit einer VUT‑Lizenz gestattet, und für Neuregistrierungen ist jetzt die direkte Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich — mit einer Dreifünftel‑Mehrheit. Das Verbot gilt auch rückwirkend: Wenn die Gemeinschaft dagegen stimmt, verliert eine zuvor erteilte Lizenz ihre Gültigkeit. Parallel dazu ist eine nationale Registriernummer NRUA erforderlich, ohne die Airbnb und Booking die Anzeige von der Veröffentlichung nehmen. Geldstrafen für den Betrieb ohne Lizenz in Andalusien können bis zu 600.000 € betragen. Eine gute Nachricht für den Käufer: Eine bestehende Lizenz geht beim Verkauf auf das Objekt über. In Marbella gibt es kein Moratorium für neue Lizenzen — im Gegensatz zu einigen Gemeinden an der Ostküste —, aber das Versammlungsprotokoll der Eigentümergemeinschaft muss vor der Anzahlung geprüft werden, nicht danach.
Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Marbella
Beim Verkauf erhält ein Nichtresident nicht den vollen Betrag: Der Käufer behält 3 % des Preises ein und überweist sie als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer an das Finanzamt. Die Differenz wird nach Abgabe der Steuererklärung erstattet, wenn die tatsächliche Steuerschuld geringer ausfällt. Zusätzlich wird die kommunale Grundstückswertsteuer (plusvalía municipal) fällig.
Was im Parlament diskutiert wird
Und ein Punkt zur Beobachtung. Im Parlament liegt ein Gesetzentwurf, der den Kauf von Gebrauchtimmobilien durch Nichtresidenten aus Nicht‑EU‑Staaten mit einer zusätzlichen Steuer von bis zu 100 % der Bemessungsgrundlage belegen würde. Stand Mitte 2026 ist er nicht verabschiedet und nicht in Kraft getreten, und Neubauten fallen in der vorgeschlagenen Fassung überhaupt nicht darunter — sie unterliegen der Mehrwertsteuer. Wer zwischen Gebrauchtimmobilien und Neubau wählt, sollte dies im Auge behalten.
Marbella Stadtteile: Preise und Besonderheiten
Eine Villa in Marbella, eine Wohnung mit Meerblick und ein Reihenhaus am Golfplatz kosten nicht nur wegen der Größe unterschiedlich: Das Stadtviertel bestimmt sowohl den Quadratmeterpreis als auch die Lebensqualität ringsum.
| Stadtviertel | Was hier verkauft wird | Preis pro m² | Für wen geeignet | Was bei der Wahl zu beachten ist |
|---|---|---|---|---|
| Golden Mile | Premium-Immobilien in erster Meereslinie: Villen am Meer in erster Linie, Penthäuser mit Terrassen und Balkonen, Residenzen an den Hotels Marbella Club und Puente Romano | ab 5.760 € nach Angebotspreisen — bis zu 7.036 €/m² | Käufer, für die die Adresse mehr zählt als die Quadratmeterzahl | Vier Kilometer Bebauung zwischen Zentrum und Puerto Banús; keine neuen Grundstücke verfügbar, Angebot nur aus Zweitmarkt und punktuellen Renovierungen |
| Sierra Blanca und Cascada de Camoján | Villen mit 4–6 Schlafzimmern mit Smart‑Home‑Systemen in geschlossenen, bewachten Wohnanlagen am Fuße des Berges La Concha; in der Nähe — La Zagaleta im benachbarten Benahavís | ab 5.562 € | Für Privatsphäre und dauerhaftes Wohnen mit Rundumschutz | 5–10 Minuten mit dem Auto zum Meer: der Strand ist nicht zu Fuß erreichbar, dafür aber ein Panoramablick auf die Küste |
| Nueva Andalucía / Golf Valley | Wohnungen, Reihenhäuser und Villen in der Nähe der Golfplätze Las Brisas, Aloha und La Quinta; westlich — Guadalmina mit Golf und Meer | 5.199–5.533 € | Für Familien, die ganzjährig leben möchten, und Golfliebhaber | Der liquideste Stadtteil sowohl beim Wiederverkauf als auch bei der Langzeitvermietung — Mieter leben hier das ganze Jahr über, nicht nur saisonal |
| Puerto Banús | Wohnungen am Hafen mit Garage und Abstellraum, Penthäuser mit Blick auf die Marina und die Boutiquen der Golden Mile | ≈5.532 € | Für diejenigen, die vermieten möchten: Die Nachfrage bricht auch in der Nebensaison nicht ein | Genau hier findet man am häufigsten Gebäude, deren Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung per Beschluss untersagt hat — die Satzung ist vor der Anzahlung zu prüfen |
| Ost‑Marbella (Los Monteros, Elviria, Cabopino, Marbesa) | Villen am Strand, Wohnungen und Einheiten ab 90 m² in Anlagen mit Gärten und Gemeinschaftspools | 4.300–5.200 € | Für Familien mit Kindern: die besten Sandstrände und Dünen, ruhiger und grüner | Der niedrigste Einstiegspreis unter den Küstenbereichen, aber auch weiter vom Zentrum entfernt — 10–20 Minuten mit dem Auto |
| San Pedro de Alcántara | Neubauten und moderne Wohnanlagen, Studios und Wohnungen mit Terrassen in fußläufiger Nähe zum Strand, Gewerbeeinheiten | ≈5.246 € | Für diejenigen, die neues Wohnen und ein städtisches Umfeld in fußläufiger Entfernung wünschen | Das einzige Gebiet der Gemeinde mit einem nennenswerten Neubauvolumen — und Neubauten werden anders besteuert als Bestandsimmobilien |
Die Quadratmeterpreise basieren auf Marktdaten vom Anfang 2026; sie sind Orientierungswerte für das Stadtviertel, nicht Bewertungen einzelner Objekte. Der Durchschnitt für die Gemeinde Marbella liegt bei etwa 4.415 €/m² für Häuser und 4.720 €/m² für Wohnungen. In Premiumprojekten und Markenresidenzen erreicht der Quadratmeterpreis 10.000 € und mehr. Die Nachbargemeinden — Benahavís, Estepona und Mijas — sind Teil desselben Marktes; der Flughafen Málaga ist von Marbella aus etwa 45 Minuten entfernt, internationale Schulen und Tennisclubs befinden sich in der Nähe.
Hypothekenrechner
Fragen an Immobilienkäufer
Ja. Für den Kauf einer Immobilie in Spanien werden nur zwei Dokumente benötigt: die NIE — eine Identifikationsnummer für Ausländer, ohne die die Transaktion nicht registriert werden kann — und ein spanisches Bankkonto für Zahlungen, Nebenkosten und Steuern. Staatsbürgerschaft, Aufenthaltserlaubnis oder behördliche Genehmigungen sind nicht erforderlich, und es gibt keine Beschränkungen nach Herkunftsland. Die NIE wird beim spanischen Konsulat oder bei der örtlichen Polizei beantragt, in der Regel innerhalb von 2–6 Wochen, daher sollte der Antrag gestellt werden, bevor Sie ein Objekt gefunden haben. Eine Anreise ist nicht erforderlich: Die Transaktion kann per notarieller Vollmacht für einen Rechtsanwalt, versehen mit einer Apostille und von einem vereidigten Übersetzer übersetzt, aus der Ferne abgewickelt werden.
Nein. Das Programm der „Goldenen Visen", bei dem ein Kauf ab 500.000 € eine Aufenthaltserlaubnis gewährte, wurde am 3. April 2025 durch das Organische Gesetz 1/2025 abgeschafft — die Artikel, auf denen es beruhte, wurden aus dem Gesetz gestrichen. Es gibt keine Übergangsregelung: Anträge, die vor diesem Datum gestellt wurden, werden nach den alten Regeln bearbeitet, bereits ausgestellte Visa können verlängert werden, aber es werden keine neuen mehr für Immobilien ausgestellt. Ausländer können nach wie vor frei Immobilien in Marbella kaufen — nur die automatische Verknüpfung mit der Aufenthaltserlaubnis ist weggefallen. Der langfristige Aufenthalt wird separat geregelt: ein Visum ohne Arbeitserlaubnis für Personen, die von Ersparnissen oder einer Rente leben, ein Visum für digitale Nomaden für Remote‑Mitarbeiter, sowie unternehmerische und berufliche Aufenthaltsgründe. Ohne Aufenthaltserlaubnis darf sich ein Staatsangehöriger eines Drittstaates 90 Tage innerhalb von jeweils 180 Tagen in Spanien aufhalten.
In der Regel sechs bis zehn Wochen. Zunächst die Reservierung: Das Objekt wird vom Markt genommen, und eine Anzahlung von 6.000–10.000 € wird geleistet. Dann führt der Rechtsanwalt eine Prüfung durch, und die Parteien unterzeichnen einen Anzahlungsvertrag (contrato de arras) — in der Regel 10 % des Preises; wenn der Käufer zurücktritt, verbleibt die Anzahlung beim Verkäufer; wenn der Verkäufer zurücktritt, erstattet er den doppelten Betrag. Danach folgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem Notar mit Zahlung des Restbetrags, die Eintragung im Grundbuch und die Umschreibung der Versorgungsverträge. Bei einer Hypothek verlängert sich die Frist um 3–5 Wochen aufgrund der Wertermittlung der Immobilie durch die Bank.
Der Grundbuchauszug (nota simple): er zeigt den tatsächlichen Eigentümer, die Hypothek, Pfändungen und Belastungen. Schulden des Vorbesitzers aus IBI und Beiträgen zur Eigentümergemeinschaft gehen mit dem Objekt über, daher ist eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit vom Verwalter der Gemeinschaft anzufordern. Bei Bestandsimmobilien in Marbella wird die Erstbezugsgenehmigung geprüft und ob das Gebaute mit dem Eingetragenen übereinstimmt: Anbauten, Pools und Dachgeschosse wurden in Marbella häufig ohne Genehmigung errichtet, und deren Legalisierung obliegt dem neuen Eigentümer. Bei Neubauten — eine Bankgarantie für geleistete Zahlungen und die Baugenehmigung. Die Begleitung der Transaktion erfolgt durch einen unabhängigen Rechtsanwalt, nicht durch den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers.
Vergleich der Stadtteile nach Preisen und Lebensstil — in der Tabelle oben. Hier das, was in der Tabelle nicht steht und worüber die Anzeigen schweigen. Erstens: die Satzung des Gebäudes oder der geschlossenen Anlage. Sie bestimmt, ob Ferienvermietung erlaubt ist, und kann durch Abstimmung der Eigentümer geändert werden — davon hängt ab, ob sich der Immobilienkauf zur Vermietung rentiert. Zweitens: das Nachbargrundstück. Unbebautes Land neben einer Villa in Marbella kann innerhalb von zwei Jahren zur Baustelle werden und sowohl den Meerblick als auch die Privatsphäre nehmen; der baurechtliche Status der angrenzenden Grundstücke ist im Rathaus zu prüfen. Drittens: die Saisonalität der Nachfrage. In touristisch geprägten Gegenden stehen im Winter sowohl Wohnungen als auch Restaurants leer — für das ganzjährige Wohnen wiegt dies deutlich schwerer als der Unterschied im Quadratmeterpreis.