Какое налогообложение при оформлении сделок с недвижимостью в Марбелье Испания?

Налогообложение при покупке недвижимости в Марбелье в 2025 году

Налог на недвижимость в Испании зависит от кадастровой стоимости, определяемой на государственном уровне. Мэрии и муниципалитеты самостоятельно устанавливают ставки в рамках лимитов от 0,4% до 1,1%. В Мадриде ставка IBI составляет 0,4%, в Барселоне 0,9%, в Марбелье около 0,6% от кадастровой стоимости объекта.

Все взимаемые налоги и сборы зависят от стоимости недвижимости, указанной в эскритуре (купчей). Однако налоговая инспекция может оспорить заниженную цену и пересчитать налоги с учетом рыночных цен в данном регионе. Налогообложение новой и вторичной недвижимости различается, поэтому важно знать особенности каждого случая.

Единые платежи при любой покупке

Нотариальный сбор для всех регионов одинаков и составляет 0,2-0,5% от стоимости сделки по специальной шкале. Нотариус проверяет документы, удостоверяет личности сторон и оформляет договор официально. Граждане любых стран, включая не входящих в ЕС, платят одинаково.

Регистрационный сбор при внесении данных нового владельца в Registro de la Propiedad составляет 0,1-0,3%. Этот платеж необходим для получения полного права собственности, защищенного законом Испании.

Сбор на делопроизводство (Gestoria) — 0,1-0,3% плюс фиксированная плата за работу специалиста. Хестория помогает собрать документы, подать декларацию и оформить платежи правильно.

Местный налог на прирост стоимости (Plus Valía Municipal) рассчитывается от роста кадастровой стоимости земельного участка с момента предыдущей продажи. По правилу оплачивает продавец, но стороны могут договориться иначе. В Марбелье и других городах Андалусии ставка около 3-4% от кадастровой стоимости земли за период владения.

Покупка новой недвижимости

При покупке новостройки от застройщика или компании покупатель платит НДС (IVA): 10% для жилой недвижимости (квартира, вилла, таунхаус), 21% для коммерческой недвижимости и помещений, 21% для свободных земельных участков, 10% для участков с разрешением на застройку. НДС оплачивается в муниципальных офисах или через банк в течение 30 дней после подписания эскритуры. Например, при покупке квартиры за 300 000 евро НДС составит 30 000 евро.

Налог на оформление юридических актов (AJD) в Андалусии в 2025 году составляет 1,5% от стоимости в эскритуре. Уплачивается через банк одновременно с НДС. При покупке земли под коммерческие объекты НДС 21%, сумму указывает мэрия в предписании.

Покупка вторичной недвижимости

При покупке вторичного жилья оплачивается передаточный налог ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). В 2025 году в Андалусии действует прогрессивная шкала: 7% для объектов до 400 000 евро, 8% от 400 000 до 700 000 евро, 10% для недвижимости дороже 700 000 евро. ITP оплачивается в Совете по Экономике в течение 30 дней после сделки и заменяет НДС с AJD.

Сравнение расходов

Единые выплаты: нотариус 0,2-0,5%, регистрация 0,1-0,3%, хестория 0,1-0,3%, Plus Valía оплачивает продавец. Новая недвижимость: НДС 10% (жилье) или 21% (коммерция), AJD 1,5%. Итого дополнительно 12-13% для жилья, 23-24% для коммерции. Вторичная недвижимость: ITP 7-10% в зависимости от стоимости. Итого дополнительно 8-11%.

Покупка виллы за 500 000 евро: новостройка обойдется в 560 000 евро (50 000 НДС + 7 500 AJD + 2 500 прочее), вторичка в 542 500 евро (40 000 ITP + 2 500 прочее). Разница существенная, поэтому стоит рассчитать полную сумму с учетом всех налогов заранее.

Ежегодные налоги после покупки

Муниципальный налог IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) обязателен для всех собственников — резидентов и нерезидентов Испании. Сумма зависит от кадастровой стоимости и месторасположения. В Марбелье ставка около 0,6%, что составляет для квартиры 200-600 евро в год, для виллы 500-2500 евро в год. Платить нужно до конца года, обычно с сентября по ноябрь. Некоторые муниципалитеты дают льготы при ранней оплате (скидка 5%).

Налоги для нерезидентов

Нерезиденты Испании платят налог на вмененный доход (IRNR), даже если не получаете доход от аренды. Налоговая база рассчитывается от кадастровой стоимости (1,1-2% в зависимости от пересмотра кадастра). Ставка 19% для граждан ЕС и 24% для других стран. Декларацию подавать ежегодно до 31 декабря.

Если сдаете недвижимость в аренду, доход облагается по той же ставке. Однако можно вычесть расходы на содержание, коммунальные платежи, ремонт, помощь агентства. Декларацию придется подавать ежеквартально в течение 20 дней после окончания квартала.

Налоги для резидентов

Резиденты Испании платят подоходный налог (IRPF) по прогрессивной шкале от 19% до 47% в зависимости от годового дохода. Доход от сдачи в аренду включается в общую базу. При долгосрочной аренде (более 12 месяцев) жилой недвижимости действует льгота — можно уменьшить налогооблагаемый доход на 60%.

Резиденты также платят налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio), если общая стоимость активов в Испании превышает 700 000 евро в Андалусии. Основное место проживания до 300 000 евро не учитывается. Ставки от 0,2% до 3,5%.

Налоги при продаже

Собственник платит налог на прирост капитала при продаже. Для резидентов ставка 19-26% от прибыли в зависимости от суммы и срока владения. Для нерезидентов 19% (ЕС) или 24% (другие страны). Также продавец оплачивает муниципальный налог Plus Valía (3-4% от кадастровой стоимости земли за период владения). Покупатель при сделке с нерезидентом обязан удержать 3% от суммы и перечислить в налоговую как гарантию уплаты налогов продавцом.

Специальные программы

Золотая виза (Golden Visa) — при инвестициях в недвижимость от 500 000 евро можно получить вид на жительство в Испании. Это дает право жить и работать в стране, хотя налоговое резидентство наступает после проживания более 183 дней в году. Льготы для пенсионеров — муниципалитеты предоставляют скидки на IBI для пенсионеров-резидентов старше 65 лет с доходом менее 12 000 евро в год. Освобождение от налога на имущество — в большинстве регионов основное жилье до 300 000 евро не облагается для резидентов.

Практические советы

Перед покупкой недвижимости в Марбелье или другом городе Испании проконсультируйтесь со специалистом по испанской системе налогов. Законодательство меняется, и в 2025 году действуют обновленные ставки. Используйте помощь опытной хестории для оформления документов правильно и в срок.

Проверьте состояние недвижимости и юридическую чистоту через независимого адвоката. Убедитесь, что предыдущий собственник оплатил все налоги, включая IBI и коммунальные платежи — эти долги могут перейти к новому владельцу. Рассчитайте полную стоимость с учетом всех налогов. К цене добавьте минимум 10-13% дополнительных расходов.

Определите заранее, будете ли вы резидентом или нерезидентом — от этого зависит налогообложение. Если планируете жить в Испании больше полугода, получение резидентства может быть выгоднее с точки зрения налогов на аренду и продажу. Сохраняйте все чеки на ремонт и улучшение — эти расходы вычитаются из налога при продаже или из дохода при сдаче в аренду.

Если сдаете недвижимость, зарегистрируйтесь в местной налоговой и получите NIE (идентификационный номер иностранца). Это необходимо для уплаты налогов и ведения бизнеса легально. Для инвесторов из стран вне ЕС рекомендуется открыть счет в испанском банке — так проще оплачивать налоги и коммунальные платежи. Некоторые банки предлагают специальные условия для владельцев недвижимости с видом на жительство.

Контакты для консультаций найдете на нашем сайте. Ознакомьтесь с политикой конфиденциальности перед тем, как отправить запрос. Ваши данные защищены в соответствии с европейским законодательством.

Рынок недвижимости Марбельи остался одним из самых привлекательных в Европе для инвесторов благодаря стабильным ценам, высокому качеству жизни и климату. Место рядом с морем, развитая инфраструктура и статус престижного курорта делают инвестиции в недвижимость Испании выгодными долгосрочно. Поэтому важно правильно рассчитать все налоги и выбрать оптимальную схему владения с учетом ваших целей — постоянное проживание, сдача в аренду или инвестиции. Правильное планирование с первых дней поможет избежать лишних расходов и проблем с налоговой в будущее время.