Інвестиції в іспанську нерухомість у 2026 році можуть зрости на 5–10%

Що відбувається на ринку і чому це важливо

Інвестиції в нерухомість Іспанії у 2026 році виходять на рекордний рівень. Згідно зі звітом CBRE «Real Estate Market Outlook 2026», обсяг вкладень досягне 19–21 мільярда євро, що на 5–10% вище показника 2025 року. Ринок повертається до цифр 2018 року, коли був зафіксований історичний максимум у 20,38 млрд євро. Для приватного інвестора це сигнал: іспанські активи входять у фазу активного зростання. Але щоб купити квартиру в Мадриді або віллу на Коста-дель-Соль, недостатньо знати прогнози. Потрібно розуміти юридичну конструкцію угоди. Законодавство Іспанії пропонує прозорі механізми для нерезидентів. Основний тригер останніх років — Golden Visa (ВНЖ за інвестиції від 500 тисяч євро). Однак у 2026 році програма перебуває під ризиком посилення. Податкове навантаження варіюється: при покупці новобудови сплачується IVA 10% та гербовий збір AJD 1,5%, на вторинному ринку — ITP від 6 до 10% залежно від автономії. Щорічний податок на нерухомість IBI становить 0,4–1,1% від кадастрової вартості. Дохід від оренди для нерезидентів оподатковується за ставкою 24%.

Фактори зростання: ставки, попит і структурний дефіцит

CBRE виділяє три драйвери 2026 року. Перший — стабілізація процентних ставок на рівні 2%, що робить іпотеку доступною навіть для нерезидентів. Іспанські банки дають до 70% вартості об'єкта під 3–4% річних. Другий — внутрішній попит, підігрітий зростанням зайнятості та туризму. Третій — структурний дефіцит житла: сьогодні не вистачає понад 700 тисяч об'єктів, а щорічна потреба становить 150–200 тисяч нових будинків. Це створює постійний тиск на ціни. Для інвестора це означає: чекати на зниження цін безглуздо. Навіть помірний прогноз зростання у 2026 році — це 3–5% подорожчання в мас-маркеті та до 7% у преміум-сегменті. Найбільш ліквідними залишаються об'єкти під оренду — Build to Rent (будівництво для здачі) та студентські гуртожитки, де прибутковість сягає 5–7%. Інституційний капітал уже зайшов у цей сегмент, приватним інвесторам варто приєднуватися.

Житло, оренда та реальні ціни 2026 року

Житловий сектор залишається основним бенефіціаром 2026 року. Прогноз CBRE підтверджує: попит на оренду зростатиме, а пропозиція відставатиме. Девелопери фокусуються на двох полюсах: доступне житло з державною підтримкою та елітна нерухомість. Середня ціна квадратного метра в Мадриді становить 3 500–5 500 євро в ділових районах і доходить до 12 000 євро в преміум-зонах — Саламанка, Рекалетос, Альмагро. Барселона тримає планку 4 000–6 500 євро за метр у центрі та районі 22@. На узбережжі ситуація інша. Коста-дель-Соль пропонує вхід від 2 800 євро за метр у Бенальмадені до 5 500+ євро в Марбельї. Валенсія та Малага — зростаючі ринки з потенціалом +10–15% за 2–3 роки. Тут ще можна знайти об'єкти за ціною 2 500–3 200 євро за метр. Канарські острови та Коста-Бланка — найдоступніші: від 1 800 євро за метр, але прибутковість туристичної оренди тут сягає 6–7%.

Офіси: Мадрид і Барселона як магніти капіталу

Офісний сегмент остаточно відновився. У ділових районах Мадрида — AZCA, Nuevo Norte, Пасео де ла Кастельяна — та Барселони — 22@, Diagonal Mar — вакансія не перевищує 4%. Це рівень 2007 року. Орендні ставки на якісні активи класу А зростають, прибутковість стабілізувалася на позначці 4,5–5,5%. Для приватного інвестора прямий вхід в офісний сегмент складний — там домінують фонди та Socimi. Але опосередковано тренд впливає на житло: зростання ділової активності тягне за собою попит на оренду з боку експатів та цифрових кочівників. Інвестиції в апартаменти поруч із бізнес-хабами — захищена стратегія на 2026 рік.

Готелі, туризм і роздрібна торгівля

Іспанія залишається туристичним гігантом. У 2026 році зростання кількості відвідувачів сповільниться, але збільшиться середній чек. Інвестори роблять ставку на два полюси: ultra-luxury — Ібіца, Марбелья, Сотогранде — та економічні формати. Реконструкція старих готелів під нові стандарти — головний тренд. Для приватного капіталу тут відкриваються ніші: покупка апарт-готелів на узбережжі, гостьових будинків у менш зрілих напрямках — Аліканте, Кадіс, Канарські острови. Прибутковість таких об'єктів при грамотному управлінні сягає 6–8%, що вище середньоринкової. Рітейл також оживає після кризи. Успішні лише ті активи, які пройшли реновацію та пропонують омніканальний досвід. Торгові центри преміум-класу в Мадриді та Барселоні показують зростання потоку відвідувачів третій рік поспіль. Стріт-рітейл на центральних вулицях — Gran Vía, Paseo de Gracia — відновлює орендні ставки. Для інвестора з бюджетом від 500 тисяч євро можлива покупка комерційних приміщень під довгострокову оренду з прибутковістю 5–6%. Головний ризик — посилення регулювання туристичної оренди в центрах міст, що може змістити попит у спальні райони.

Що потрібно знати інвестору в 2026 році

Ринок Іспанії увійшов у цикл зростання — купувати потрібно зараз. Юридичний захист: обов'язкові перевірка Nota Simple в Catastro, контракт у нотаріуса, отримання NIE. Бюджет входу: від 1 800 євро за метр на Канарах до 12 000 євро за метр у преміум-районах Мадрида. Прибутковість: оренда дає 3–7% залежно від локації та сегмента. Податки: закладайте 10–12% понад вартість покупки. Іпотека: доступна для нерезидентів, ставка 3–4%, перший внесок 30–40%. Головна порада рієлторів: не гнатися за надприбутковістю, а дивитися на надійність та локацію. 2026 рік — ринок продавця, і переможе той, хто ухвалює рішення швидше.