Новобудови в Дубаї

Які типи житла продають у новобудовах і що входить у ціну

Новобудови в Дубаї продають готовими до заселення, а не під оздоблення: стіни пофарбовані, підлога укладена, стоять кухонний гарнітур із вбудованою технікою, сантехніка, шафи та кондиціонування. Ремонт після ключів не потрібен — це стандарт ринку, а не опція окремого проєкту. Серединні ціни по місту та те, з чим доведеться рахуватися в кожному форматі:

• Студія, 42–51 м², 723 тис. AED. Орендаря знаходять найшвидше, плата за обслуговування найнижча. Але студій будують найбільше, і в одному корпусі їх буває по дві сотні — конкурувати доведеться із сусідами по поверсі, а не з районом.
• Апартаменти з 1 спальнею, 65–84 м², 1,27 млн AED. Найходовіший формат: годиться і під здачу, і для життя, тому виходити з нього найпростіше. Планування дивіться до підписання — у нових корпусах спальню роблять без зовнішнього вікна, а балкон включають у заявлену площу.
• Апартаменти з 2–3 спальнями, 102–195 м², 2,31 і 4,13 млн AED. Сімейний орендар живе довго і не торгується щороку. Попит тримається на школах: без школи в пішій доступності лот простоює між наймачами місяцями.
• Таунхауси, від 3 спалень. Два-три рівні, свій вхід і двір, ділянка оформлюється на вас, метр дешевший, ніж у квартирах того самого класу. Будують їх на периферії — без двох машин у сім'ї жити незручно.
• Вілли, чотириспальна по місту — 10,12 млн AED. Дорожчають швидше за квартири і не залежать від того, скільки башт виросло поруч. Віддача від здачі в будинків приблизно на третину нижча за квартиру: їх беруть під зростання вартості та власне життя.
• Брендовані резиденції та готельні апартаменти. Меблі й текстиль входять у поставку, здачею займається оператор. Він же утримує частку виторгу, плата за обслуговування тут одна з найвищих у місті, а надбавку за марку при перепродажу ринок відіграє не завжди.

Квартири є майже в кожному районі, а будинки — лише в мастер-ком'юніті, які забудовник зводить цілком. Біля води це Dubai Islands і Palm Jebel Ali від Nakheel, Rashid Yachts & Marina і Emaar Beachfront. Навколо штучних лагун і поля для гольфу — DAMAC Islands і DAMAC Lagoons, Tilal Al Ghaf, The Oasis і Grand Polo Club & Resort. Приміські кластери з таунхаусами — Arabian Ranches III, The Valley, Emaar South, Town Square, DAMAC Hills 2. Усередині міста будують точково: Sobha Hartland II, Binghatti Hillside у Dubai Science Park, Design Quarter у d3, Madinat Jumeirah Living.

Як платять за новобудову і скільки чекати ключі

Внески прив'язані до готовності корпусу. Поширені схеми: 2 % при бронюванні і далі за етапами; 40 % за час будівництва і 60 % при передачі ключів; варіант 30 на 70 із тим самим сенсом. Трапляються плани з розстрочкою вже після введення та схеми з фіксованим платежем на місяць — такий платіж треба помножити на строк і звірити з повною ціною договору, інакше порівнювати його зі звичайною розстрочкою безглуздо.

Гроші йдуть не забудовнику, а на окремий рахунок проєкту. За законом Дубая № 7 від 2006 року, щоб відкрити продажі, забудовник реєструє проєкт за 150 тис. AED і підтверджує забезпечення на 30 % вартості, а знімати кошти може лише в міру того, як інспекція приймає етапи. Договір вноситься до реєстру Oqood — проміжної реєстрації права, яка при введенні будинку змінюється на свідоцтво про власність без повторного мита.

Зі строками реальність така: на 2026 рік забудовники заявляли здачу 71 613 квартир і будинків, реалістична оцінка введення — близько 34,7 тис., менше половини графіка; роком раніше з 37,2 тис. заявлених ввели 22,9 тис. Закладайте рік зверху до дати в договорі: типова форма й сама передбачає пільговий період до дванадцяти місяців, і лише після нього прострочення дає підставу вимагати розірвання. Скасування проєкту розбирається через RERA, гроші повертаються з ескроу-рахунку, тому номер рахунку та реєстраційний номер проєкту перевіряють до першого платежу.

Віддача: звідки беруться обіцяні 6–10 % і чому їх не буде

Дохідність нерухомості в ОАЕ рахують від ціни покупки. Готовий метр у Дубаї коштує 18 200 AED, у будівництві — на п'яту частину дорожче, а оренду платять за ставками готового ринку: орендарю байдуже, коли здано будинок. Порахуємо на однокімнатній у 70 м². За цінами готового ринку вона коштує рівно стільки, скільки становить серединна угода за цим форматом зі списку вище, — розрахунок сходиться з реєстром. Серединна ставка найму за такими квартирами 68 тис. AED на рік, це 5,3 % річних. Та сама квартира в будівництві обійдеться в 1,53 млн AED і здаватиметься за тією самою ставкою: 4,4 % річних. Шоста частина віддачі йде не на якість будинку, а на ціну входу.

Відсотки в таблиці вище пораховані інакше — за всіма угодами району, включаючи вторинні, тому в дешевих масивах вони вищі за цей розрахунок, а в дорогих нижчі. Друга причина, через яку обіцяні відсотки не сходяться: за рік серединна ціна метра в будівництві додала 3,1 %, а ставки найму — 1,5 %. Ціни йдуть удвічі швидше за оренду, і кожен наступний покупець отримує віддачу нижчу за попереднього. Звіряти дохідність новобудови потрібно не з обіцянкою забудовника, а зі ставкою, за якою здаються сусідні готові корпуси того самого класу.

Що покупець платить понад ціну

• Мито Земельного департаменту — 4 % від суми договору. За законом ділиться між сторонами, за практикою його цілком платить покупець. У будівництві нараховується від ціни на момент покупки, а не від вартості готового будинку, і вноситься при реєстрації в Oqood.
• Збір трастового офісу — 2 100 AED при ціні до пів мільйона дирхамів і 4 200 AED вище цього порогу, з податком; на першому продажі його часто бере забудовник. Адміністративний збір забудовника — від тисячі до шести тисяч дирхамів.
• Для іпотеки — реєстрація застави 0,25 % від суми кредиту плюс близько 270 AED зборів і оцінка банком за 2,5–3,5 тис. AED.
• Після введення — щорічна плата за обслуговування в дирхамах за квадратний фут. Тариф свій у кожного будинку, затверджується в системі Mollak і в проєктах із басейном на даху та консьєржем у рази вищий, ніж у простих баштах спальних районів.

З акцій змістовна одна — коли забудовник бере на себе мито: на серединній новобудові ціною 1,39 млн AED це 55,4 тис. AED живої економії. Оголошення про знижку «до 40 %» влаштовані інакше — така цифра прив'язана до повної оплати одразу і до окремих непроданих лотів, а слово «до» закриває решту прейскуранта. Перевіряється просто: попри вал знижок ціна метра в будівництві за рік не впала, а виросла. Знижку дають від прайсу, а прайс піднімають.

Окремо рахуйте вихід до ключів. Переуступку забудовник пропускає лише після того, як сплачено 30–40 % ціни; далі потрібна його письмова відмова від заперечень — від 1 000 до 5 250 AED залежно від компанії — та збір за переуступку від 2 до 5 % первісної ціни. З митом, яке внесе новий покупець, угода складається в 7–11 %, тобто 97–152 тис. AED. Цю суму віднімають від будь-якого розрахунку швидкого перепродажу «на зростанні котловану».

Посвідка на проживання: новобудова права на візу не дає

З квітня 2026 року дворічна віза власника видається без мінімальної вартості житла, якщо ви єдиний власник; при спільному володінні на частку кожного має припадати не менше 400 тис. AED. Але умова інша: об'єкт має бути зданий, а свідоцтво про власність — зареєстроване в Земельному департаменті. Квартира на етапі будівництва, оформлена лише в Oqood, під нього не підходить, і передоплати строку не зсувають — право на візу з'являється після передачі ключів. Десятирічна золота віза вимагає 2 млн AED і тієї самої завершеності об'єкта; іпотечне житло приймається за згоди банку. Рахується лише нерухомість у самому Дубаї: об'єкти в інших еміратах і в DIFC на цю візу не впливають. А купити новобудову іноземцю можна без посвідки на проживання і без місцевого партнера — у фрихолд-зонах, де й розташовані всі перелічені масиви, власність оформлюється на фізичну особу повністю.