Продажа квартиры в Winston Towers 400, Санни-Айлс-Бич — 223 м², $280 за м², требуется ремонт
Продаётся просторная квартира с тремя спальнями и тремя ванными комнатами в кондоминиуме Winston Towers 400, Санни-Айлс-Бич, Флорида. Площадь — 2 400 кв. футов (около 223 м²). Квартира расположена через дорогу от пляжа и парков. Из окон открывается вид на океан, прибрежную зону и канал. Требуется ремонт. Продаётся в состоянии «как есть», продавец не будет производить ремонтные работы. Цена — $280 за квадратный метр (около $62 440 за объект).
Расположение
Winston Towers 400 расположен по адресу 231 174th Street, Санни-Айлс-Бич, между Майами и Форт-Лодердейлом. До пляжа — около 5 минут пешком. Рядом — парки, магазины и рестораны. До торговых центров Aventura и Bal Harbour — около 10 минут на машине. Здание находится на первой линии моря, через дорогу от пляжа.
Об объекте
Квартира площадью 2 400 кв. футов (223 м²) с тремя спальнями и тремя ванными комнатами. Требуется ремонт. Продаётся «как есть». Точная планировка и состояние инженерных систем в источнике не указаны. Согласно данным аналогичных юнитов в Winston Towers 400, квартиры имеют просторную гостиную и обеденную зону, балкон с видом на закат, главную спальню с ванной и гардеробной, а также дополнительную гостевую спальню .
В комплексе
Winston Towers 400 — 24-этажное здание 1973–1974 года постройки . Инфраструктура включает круглосуточную охрану, консьержа, крытую и открытую парковку, подогреваемый бассейн, сауну, тренажёрный зал, игровую комнату, аудиторию, карточный зал и библиотеку. Здание завершило оценку на $10 млн и ресертификацию на 40 и 50 лет . Взнос на содержание (HOA) для аналогичных юнитов составляет $543–$711 в месяц и покрывает интернет, кабельное ТВ, воду, страхование, ремонт бытовой техники, кондиционеров, электрики и сантехники .
Стоимость и расходы
- Цена — $280 за м².
- Цена за квадратный фут — около $26 (при площади 2 400 кв. футов).
При покупке недвижимости в округе Майами-Дейд покупатель уплачивает налог на документальное оформление (Documentary Stamp Tax). Для кондоминиумов и недвижимости, не являющейся односемейным домом, ставка составляет $1,15 за каждые $100 цены сделки ($0,70 штатного налога плюс $0,45 надбавки округа) . Для объекта стоимостью $62 440 налог составит около $718. Дополнительно оплачиваются титульное страхование и регистрационные сборы.
Итоговая сумма сделки с учётом всех сборов рассчитывается индивидуально и сообщается до подписания договора.
Ежегодные расходы: взнос на содержание (HOA) — $543–$711 в месяц для аналогичных юнитов . Налог на недвижимость — рассчитывается от оценочной стоимости объекта; точная сумма уточняется в налоговом департаменте округа Майами-Дейд.
Оформление и формат сделки
Форма владения — полная собственность (freehold) в кондоминиуме. Для иностранных покупателей покупка недвижимости во Флориде доступна. Сделка заверяется в титульной компании с регистрацией в округе Майами-Дейд. Возможны онлайн-показы и удалённое оформление по доверенности. Языки сопровождения — английский, испанский.
Если рассматриваете как вложение
Квартира продаётся по цене значительно ниже рыночной для Санни-Айлс-Бич, что обусловлено необходимостью ремонта. Для сравнения: аналогичные трёхспальные квартиры в Winston Towers 400 выставляются за €559 300 . Низкая цена входа создаёт потенциал для инвестора, готового вложиться в ремонт и перепродажу или сдачу.
Однако важно учитывать правила аренды. В Санни-Айлс-Бич краткосрочная аренда (менее 6 месяцев) требует отдельной городской лицензии для каждого юнита, а также одобрения ассоциации кондоминиума. Городское разрешение не отменяет ограничений, установленных уставом здания . Точные правила аренды Winston Towers 400 необходимо запросить в ассоциации.
Для иностранного продавца в будущем будет применяться FIRPTA: покупатель обязан удержать 15% от суммы сделки, если продавец является иностранным лицом . Это важно учитывать при планировании выхода из инвестиции.
Подойдёт
— Инвесторам, готовым к ремонту и ищущим объект по цене значительно ниже рынка в Санни-Айлс-Бич.
— Покупателям, которые хотят создать квартиру по своему вкусу в здании с развитой инфраструктурой и близостью к пляжу.
— Тем, кто рассматривает долгосрочное владение в престижном районе с потенциалом роста стоимости после ремонта.
Может не подойти
— Если нужна готовая к проживанию квартира — требуется ремонт, продаётся «как есть».
— Если бюджет не рассчитан на взнос HOA ($543–$711/мес) и расходы на ремонт.
— Если вы планируете краткосрочную аренду — требуются городская лицензия и одобрение ассоциации, правила уточняются .
— Если для вас критична информация о годе постройки — здание 1973–1974 годов .
Что важно знать до сделки
Здание 1973–1974 года постройки, но завершило ресертификацию на 40 и 50 лет, что снижает риски по конструктивным элементам . Взнос HOA покрывает широкий спектр услуг, включая ремонт бытовой техники и инженерных систем . Квартира продаётся «как есть», поэтому перед покупкой необходимо провести независимую инспекцию для оценки объёма ремонтных работ. Для иностранных покупателей важно учитывать FIRPTA при будущей продаже: если продавец не является гражданином США или резидентом с грин-картой, покупатель удержит 15% от суммы сделки . При покупке обязательно проверьте финансовое состояние ассоциации и актуальные правила аренды.
Как посмотреть и купить
Напишите, когда планируете поездку и на какой бюджет ориентируетесь. Менеджер Discount House подтвердит доступность объекта, пришлёт полный расчёт расходов по сделке и подберёт альтернативы в том же районе. Осмотр лично или по видео. Ответ до 30 минут.