Nieruchomość w Dubai Harbour
Dubai Harbour to przybrzeżna dzielnica na terenie reclaimed między Palm Jumeirah i Dubai Marina o powierzchni ponad 20 mln sq ft. W środku — marina jachtowa na 1 100 jednostek, dwa terminale rejsowe, prywatna plaża o długości 1,5 km oraz klaster mieszkalny EMAAR Beachfront: 27 wież i około 10 000 mieszkań. Dzielnica ma status strefy freehold, dlatego cudzoziemiec rejestruje własność na siebie bez lokalnego partnera. Nieruchomości w Dubai Harbour zaczynają się od 1 975 000 AED (538 000 $) za mieszkanie; średnia transakcja w 2026 roku to 6,75 mln AED (1,84 mln $).
- 117m2
- 2
- 2
- 125m2
- 2
- 2
- 171m2
- 2
- 2
- 113m2
- 2
- 2
- 134m2
- 2
- 2
- 120m2
- 2
- 2
- 172m2
- 3
- 4
- 198m2
- 3
- 3
- 198m2
- 3
- 3
- 79m2
- 1
- 1
- 69m2
- 1
- 1
- 111m2
- 2
- 2
- 80m2
- 1
- 1
- 86m2
- 1
- 1
- 81m2
- 1
- 1
- 67m2
- 1
- 1
Ceny nieruchomości w Dubai Harbour i stawki najmu 2026
Średnie kwoty zarejestrowanych transakcji i umów najmu za ostatnie 12 miesięcy. Rentowność w trzeciej kolumnie obliczono jako stosunek rocznego czynszu do ceny transakcji — przed odliczeniem kosztów utrzymania.
| Format | Cena transakcji 2026 | Czynsz, rentowność i dla kogo |
|---|---|---|
| Mieszkanie z 1 sypialnią | 3,40 mln AED925 000 $ · 66–74 m² | 132 000 AED rocznie (36 000 $), 3,9 % brutto. Dla kogo: minimalne wejście do dzielnicy i najbardziej płynny lokal — takich mieszkań w najmie jest najwięcej, przestojów mniej. |
| Mieszkanie z 2 sypialniami | 6,32 mln AED1,72 mln $ · 103–145 m² | 218 000 AED rocznie (59 300 $), 3,5 % brutto — najniższa rentowność w dzielnicy. Dla kogo: do własnego zamieszkania, a nie pod wynajem: metraż rośnie szybciej niż stawka najmu. |
| Mieszkanie z 3 sypialniami | 9,84 mln AED2,68 mln $ · 143–205 m² | 382 000 AED rocznie (103 900 $), 3,9 % brutto. Dla kogo: dla rodziny na stałe zamieszkanie. Najemcy na taki metraż to głównie kadra zarządzająca na umowach korporacyjnych. |
| 4 sypialnie i duplexy | od 10,4 mln AEDod 2,83 mln $ · 228–240 m²; w Beach Mansion — od 17,8 mln AED | Rynek najmu jest cienki: ofert są jednostki, a czas szukania najemcy mierzy się miesiącami. Dla kogo: dla nabywcy dla siebie. Jako aktyw najmu format nie działa — dochód nie pokrywa przestojów. |
| Penthouse'y | do 29,1 mln AEDdo 7,93 mln $ według transakcji; w ogłoszeniach — do 111,8 mln AED. Powierzchnie do 623 m² | Rozstęp między ceną ogłoszenia a ceną transakcji jest tu największy w dzielnicy — targowanie obowiązkowe. Dla kogo: dla tych, którzy kupują widok, a nie rentowność. Bezpośrednich analogów do wyceny takich lokali nie ma. |
| Kompleksy w budowie | od 2,9–3,58 mln AEDod 790 000 $ za 1 sypialnię; oddanie od IV kwartału 2026 do II kwartału 2027 | Dochodu do oddania nie ma, za to deweloper daje rozłożenie na raty na okres budowy. Dla kogo: dla nabywcy z horyzontem 2–3 lata, który wchodzi przez raty, a nie za gotówkę. |
| Rezydencje markowe | 9,49 mln AED2,58 mln $ — średnia transakcja w W Residences wobec 5,34 mln AED w EMAAR Beachfront | Narzut do dzielnicy wynosi około 78 % ponad średnią transakcję i nie odgrywa się w pełni w stawce najmu. Dla kogo: dla nabywcy, któremu potrzebny jest serwis hotelowy i zarządzanie bez osobistego udziału. |
Mediana ceny metra w dzielnicy wynosi 38 177 AED, dwukrotnie więcej niż mediana Dubaju (18 419 AED). Spotykane w opisach dzielnicy liczby „od 1,1–1,6 mln AED" nie odpowiadają obecnemu rynkowi: próg wejścia jest wyższy.
Kalkulator kredytu hipotecznego
Nieruchomości w Dubai Harbour: kompleksy mieszkaniowe, koszty i zasady
Jakie kompleksy znajdują się w dzielnicy
Część mieszkalna przypada niemal w całości na EMAAR Beachfront. Apartamenty w ukończonych wieżach handlują się na rynku wtórnym: Beach Vista, Sunrise Bay, Marina Vista, Beach Isle, South Beach, Beach Mansion i Grand Bleu Tower z wnętrzami ELIE SAAB. Kompleksy w budowie — Address Residences The Bay, Beachgate by Address, Palace Beach Residence, Seapoint, Bayview by Address Resorts i Sirena by Palace. Osobno stoją Damac Bay by Cavalli — trzy 42-piętrowe wieże 150 metrów od wody — oraz markowe W Residences. Rozrzut odległości od morza w obrębie dzielnicy jest zauważalny: od 20–30 metrów w Beach Isle, Beach Vista i Sunrise Bay do 500 metrów w Beach Mansion, i wpływa to na cenę metra silniej niż piętro.
Co dzieje się z cenami i wynajmem w 2026 roku
Rynek dzielnicy spada i widać to w rejestracjach Departamentu Ziemskiego. Mediana ceny spadła do 4 mln AED, minus 14,9 % rok do roku; cena metra — minus 4,8 %; średnie ceny zarejestrowanych transakcji w ciągu pół roku straciły około 10 %, podczas gdy ceny ogłoszeń — tylko 2 %, czyli sprzedający odstają od rynku. Czynsze spadają szybciej niż zakup: według ogłoszeń minus 11 % w ciągu sześciu miesięcy, według zarejestrowanych umów minus 20 % w ciągu roku. Wolumen rynku jest niewielki — 728 transakcji kupna-sprzedaży w ciągu 12 miesięcy na całą dzielnicę; dla nieruchomości premium to normalne, ale oznacza, że cenę wyjścia wyznacza wąskie grono porównywalnych lokali. Dlatego twierdzenia o rentowności „powyżej 8 % rocznie" i wzroście ceny „o 20–30 % do momentu oddania", którymi opisuje się dzielnicę, nie znajdują potwierdzenia w obecnych statystykach: rzeczywisty zwrot według formatów podano w tabeli powyżej.
Ile kosztuje utrzymanie
Główna pozycja to opłata serwisowa. W EMAAR Beachfront wynosi 22–32 AED za stopę kwadratową rocznie: dla mieszkania 70 m² to 16 600–24 100 AED, dla trzysypialniowego 180 m² — 42 600–62 000 AED. Stawka każdego budynku jest zarejestrowana w systemie Mollak Departamentu Ziemskiego i przed transakcją sprawdza się ją tam, a nie według słów sprzedającego. Chłodzenie nie wchodzi w opłatę: district cooling jest fakturowany osobno według faktycznego zużycia. Przy zakupie dochodzi opłata DLD 4 % wartości — przy średniej transakcji w dzielnicy to około 270 000 AED — plus opłaty rejestracyjne i prowizja brokera. Biorąc pod uwagę tylko utrzymanie, rentowność mieszkania jednopokojowego spada do około 3,3 %, a po zarządzaniu i miesiącu przestoju — niżej.
Zasady wynajmu
Stawkę i jej podwyższanie reguluje Smart Rental Index: Departament Ziemski przypisuje budynkowi kategorię od jednej do pięciu gwiazdek i oblicza rynkowy poziom czynszu. Podnieść czynsz przy przedłużeniu można tylko wtedy, gdy obecny jest niższy od rynkowego: przy zaległości do 10 % podwyżka jest zabroniona, przy 11–20 % dozwolone 5 %, przy 21–30 % — 10 %, przy 31–40 % — 15 %, powyżej 40 % — 20 %. Najemcę trzeba powiadomić pisemnie 90 dni przed datą przedłużenia, inaczej podwyżka jest nieważna. Nowe wieże z pełnym serwisem trafiają do wysokich kategorii, ale limity podwyżek dla nich są takie same. Wynajem krótkoterminowy jest możliwy tylko na podstawie pozwolenia na zarządzanie domem wakacyjnym i z rejestracją każdej umowy.
Co otrzymuje zagraniczny nabywca
Własność jest rejestrowana na osobę fizyczną lub spółkę; sprzedaż i dziedziczenie nie są ograniczone. W Dubaju nie ma podatku od dochodu z najmu, więc podana stawka to wpływ przed odliczeniem utrzymania. Zakup od 2 mln AED daje prawo do dziesięcioletniej „złotej wizy" dla właściciela i członków rodziny — próg przechodzą wszystkie formaty dzielnicy, poza częścią lokali na starcie sprzedaży. Przy obiektach w budowie obowiązuje rozłożenie na raty od dewelopera na czas budowy, przy gotowych dostępny jest kredyt hipoteczny, także dla nierezydenta. Dla inwestycji oznacza to prosty rozstaj: rozłożenie na raty daje wejście mniejszą sumą, gotowy obiekt — wpływy od pierwszego miesiąca.
Infrastruktura i transport
W dzielnicy nie ma stacji metra: najbliższe Sobha Realty i Internet City są około 15 minut samochodem, do lotniska DXB około 30 minut, wjazd na Sheikh Zayed Road jest w pobliżu. Sklepy Spinneys i Carrefour, restauracje i klinika Marina Medical Center — w 4–7 minutach. Szkoły i przedszkola, w tym GEMS Wellington International School i Raffles Early Childhood Centre, — w promieniu 15 minut. W pobliżu promenady Marina Walk i The Walk JBR, wyspa Bluewaters z diabelskim młynem Ain Dubai, park Aquaventure w 15–20 minutach. Dla właścicieli łodzi w dzielnicy działają stacje paliw dla jachtów i strefy wypoczynku dla załóg.