Die Bank von Israel hält den Leitzins stabil und friert Hypotheken ein. Der Wohnungsmarkt steht still – und das ist eine seltene Gelegenheit für geduldige Käufer.

Am 28. Februar 2026 begannen Israel und die USA eine gemeinsame Militäroperation gegen den Iran mit dem Codenamen „Das Brüllen des Löwen“. Noch am selben Tag verhängte der Verteidigungsminister den „Ausnahmezustand an der Heimatfront“ im ganzen Land. Der Immobilienmarkt, der sich bereits in einer Abkühlungsphase befand, erhielt einen neuen externen Stressfaktor – reagierte jedoch nicht mit Panik, sondern mit einer Pause.

Nur wenige Tage später kündigten die größten Banken des Landes ein Notfallhilfspaket an: Hypothekennehmer, deren Eigentum durch Raketenangriffe beschädigt wurde oder die auf Anordnung des Heimatschutzkommandos ihre Wohnungen verlassen mussten, erhielten eine dreimonatige Stundung der Zahlungen ohne Zinsen und ohne Strafgebühren. Die Frist für die Meldung überfälliger Zahlungen an die Kreditauskunfteien wurde gleichzeitig von 30 auf 60 Tage verlängert – um zu verhindern, dass sich die Militärkrise für Tausende Familien in eine Bonitätskrise verwandelt.

Die Bank von Israel hielt den Leitzins über zwei aufeinanderfolgende Sitzungen bei 4%. Die erste Senkung – von 4,25% auf 4% – hatte bereits im Januar 2026 stattgefunden, die erste seit eineinhalb Jahren. Seitdem pausiert die Regulierungsbehörde und nannte ausdrücklich die „hohe geopolitische Unsicherheit“ als Grund, weitere Schritte zu unterlassen. Die BIP-Wachstumsprognose für 2026 wurde bereits zweimal revidiert: Das Finanzministerium senkte sie von 5,2% auf eine Spanne von 3,3–3,8%, abhängig von der Dauer der Kampfhandlungen.

Auf dem Wohnungsmarkt bedeutete dies, dass die Preise im ersten Halbjahr 2026 nominal nahezu unverändert blieben – Analysten schätzen die Veränderung real bei etwa null und nominal bei etwa 2%. Der mittlere Quadratmeterpreis liegt landesweit bei etwa 22.000 Schekel, in Tel Aviv deutlich höher: zwischen 31.000 Schekel in Randlagen und 89.000 in Neve Tzedek. Zum Vergleich: Vor wenigen Jahren legte Tel Aviv noch um 10–15% pro Jahr zu.

Für ausländische Käufer hat die Situation konkrete praktische Konsequenzen. Erstens haben die Banken die bestehenden Hypothekenvergabestandards beibehalten: Stresstests, Beleihungsgrenzen und Schuldendienstquoten wurden nicht verschärft – die Bank von Israel vermied bewusst zusätzlichen Druck auf den Markt. Zweitens sitzen Bauträger auf Rekordbeständen unverkaufter Wohnungen nach einem katastrophalen Jahr 2025, in dem die Verkäufe von Neubauten um fast 27% einbrachen – und suchen nun aktiv nach Käufern. Drittens schaffen die aktuellen Bedingungen mit Druck auf Notverkäufe Verhandlungspositionen, die es auf dem israelischen Markt seit Jahren nicht mehr gab. Objekte werden im Durchschnitt etwa 4% unter dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft – ein ungewöhnlich hoher Abschlag für einen Markt, der an Verhandlungsspielräume von 1–2% gewöhnt ist.

Ein vom Krieg unabhängiger Infrastrukturfaktor verdient ebenfalls Beachtung: Der erste Abschnitt der Grünen Linie der Jerusalemer Stadtbahn soll 2026 eröffnet werden, während der Bau der drei U-Bahn-Linien in Tel Aviv planmäßig fortgesetzt wird. Analysten nennen Gebiete entlang der geplanten Strecken – Givatayim, Ramat Gan, Bat Yam – als die wahrscheinlichsten Nutznießer des nächsten Wachstumszyklus, den die meisten Prognosen für 2027 erwarten, sofern sich die Sicherheitslage stabilisiert.

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