Bali führt eine „Lizenzhürde“ für Villenvermietungen ein. Fast die Hälfte der Airbnb-Unterkünfte droht von der Plattform gelöscht zu werden.

Als der Gouverneur von Bali, Wayan Koster, im Juli 2025 persönlich beim Abriss von 48 illegalen Gebäuden am Bingin Beach dabei war, sah das eher nach einer Machtdemonstration aus als nach systematischer Politik. Einige Monate später wurde klar: Es ging um das System.

Seit dem 31. März 2026 müssen alle Villen und Gästehäuser, die auf internationalen Tourismusplattformen wie Airbnb, Booking.com und Agoda gelistet sind, über eine verifizierte Unternehmensregistrierungsnummer (NIB) im staatlichen OSS-System verfügen. Ohne dieses Dokument haben die Plattformen mit der Löschung der Angebote begonnen. Schätzungen von Marktbetreibern aus März zufolge arbeiten 40 bis 50 Prozent aller Bali-Einträge auf großen Plattformen ohne entsprechende Lizenz – das sind Zehntausende Objekte.

Die Behörden betonen: Es gibt kein Airbnb-Verbot. Es gibt die Anforderung, legal zu arbeiten. Das offizielle Verfahren umfasst mehrere Dokumente: NIB über das OSS-System, eine Baugenehmigung für gewerbliche Nutzung (PBG, ersetzt das veraltete IMB) sowie eine Betriebszulassung (SLF), die die Sicherheitskonformität des Gebäudes bestätigt. Ausländische Eigentümer, die als Privatpersonen handeln, können bestimmte Tourismuslizenzen nach indonesischem Recht nicht erhalten – eine legale Struktur erfordert die Registrierung einer PT PMA, einer ausländischen Investitionsgesellschaft mit einer Mindestinvestitionsschwelle von etwa 600.000 Dollar.

Die Logik des Regulators ist durchsichtig. Bali empfing 2024 6,3 Millionen internationale Touristen, und die Zahl wächst weiter. Die Steuereinnahmen aus dem Hotelsektor wuchsen langsamer als der Touristenzustrom – ein erheblicher Teil der Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen blieb in der Grauzone. Gouverneur Koster nannte dies öffentlich ein „Leck im Regionalhaushalt“.

Für Investoren, die eine Villa auf Bali zu Investitionszwecken kaufen möchten, schafft die Situation einen neuen Prüfpunkt bei der Due Diligence. Das Vorhandensein eines vollständigen Lizenzpakets – NIB, PBG, SLF, korrekter KBLI-Code – ist zu einer Schlüsselbedingung geworden, die die tatsächliche Rendite beeinflusst. Eine Villa ohne SLF ist formell nicht berechtigt, Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen zu erzielen. Ihr Airbnb-Eintrag existiert nur so lange, bis die Plattform die Verifizierung durchführt – danach nicht mehr.

Marktanalysten zufolge verkaufen sich Objekte mit vollständiger Dokumentation im Durchschnitt 6–10 % schneller und haben einen geringeren Abschlag bei Preisverhandlungen.

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