Bali Home Immo und Bamboo Routes warnen: Das Wort „Freehold“ bedeutet auf Bali nicht das, was Sie denken
Der durchschnittliche Käufer, der erstmals eine Villa auf Bali in Betracht zieht, sieht sich mit derselben Situation konfrontiert: In den Marketingmaterialien des Bauträgers steht «freehold», der Makler sagt «volles Eigentum», und erst in der Phase der Vertragsunterzeichnung stellt sich heraus, dass das indonesische Recht das Recht auf volles Landeigentum ausschließlich indonesischen Staatsbürgern vorbehält.
Dies ist weder eine Gesetzeslücke noch eine Ausnahme — es ist eine grundlegende Norm des indonesischen Agrargrundgesetzes Nr. 5 von 1960, die bis heute unverändert in Kraft ist. Hak Milik, der stärkste Landtitel des Landes, ist für ausländische natürliche Personen nicht zugänglich. Jedes «Freehold»-Angebot an einen Nichtansässigen bedeutet de facto eine von drei legalen Strukturen — und keine davon entspricht dem direkten Freehold im westlichen Verständnis.
Bali Home Immo strukturiert in einem am 6. April 2026 veröffentlichten Bericht drei gangbare Wege. Der erste ist Hak Sewa, eine langfristige Pacht über 25–30 Jahre mit Verlängerungsoption. Niedrige Einstiegshürde, einfaches Verfahren. Das Hauptrisiko: Die Vermögensanlage verliert mit abnehmender Restlaufzeit an Wert — eine Villa mit einer Restlaufzeit von 20 Jahren ist bereits erheblich günstiger als eine neue. Der zweite ist Hak Pakai, ein «Nutzungsrecht» — ein registrierter Grundstückszertifikat, das einem Ausländer persönlich ausgestellt wird. Eine stärkere Rechtsposition, erfordert jedoch eine gültige Aufenthaltserlaubnis (KITAS oder KITAP) und einen Mindestobjektwert von etwa 5 Milliarden Rupiah für Wohnhäuser (ca. $300.000) sowie 2 Milliarden Rupiah für Apartments. Der dritte ist PT PMA, eine ausländische Investitionsgesellschaft, die Land unter Hak Guna Bangunan (Baurecht) für bis zu 80 Jahre einschließlich Verlängerungen halten kann. Dies erfordert die Registrierung einer juristischen Person, jährliche Berichterstattung und ein Mindeststammkapital von etwa $600.000.
Die teuerste Falle ist das sogenannte Nominee-Modell, bei dem ein lokaler Staatsbürger (der Nominee) den Freehold formell auf seinen eigenen Namen kauft und der Ausländer eine «Nebenvereinbarung» erhält. COCO Development beschreibt in seinem Leitfaden für 2026 den Mechanismus des Scheiterns: Im Falle einer Scheidung des Nominees erhebt dessen Ex-Ehepartner automatisch Anspruch auf 50 % des Vermögens nach indonesischem Familienrecht (Gono Gini). Die «Nebenvereinbarung» ist rechtlich nichtig, da sie versucht, die Verfassung zu umgehen. Der Käufer verliert die Villa vollständig.
Bamboo Routes stellt fest, dass Verkäufer im Jahr 2026 zunehmend den Begriff «freehold equivalent» im Zusammenhang mit der PT-PMA-Struktur verwenden — formal korrekt, aber es führt Käufer hinsichtlich der tatsächlichen Zeitrahmen und unternehmerischen Verpflichtungen in die Irre. Die Nettomietrendite nach allen Ausgaben auf Bali liegt derzeit zwischen 2,5 und 9 % pro Jahr, abhängig vom Format: Langzeitvermietung ergibt 2,5–5 %, Kurzzeitvermietung mit gutem Management 4–9 %.
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