Оформления квартиры в Черногории, квартиры, дома где лучше?

Покупка недвижимости в Черногории: полное руководство для иностранцев

Согласно черногорскому законодательству "Об имущественно-правовых отношениях", иностранные юридические и физические лица при покупке недвижимости и другого движимого имущества обладают теми же правами, что и граждане Черногории. Под исключение попадают недвижимость в определенных районах Черногории и на островах, недвижимость в Черногории в пределах 1 км от границы, национальные парки, заповедники, общее имущество, природные богатства, памятники культуры особого значения.

Ограничения на покупку земельных участков

Существуют ограничения на приобретение лесных и сельскохозяйственных участков. Земельный участок до 5000 кв.м, находящийся в лесных и сельхозугодиях, возможно купить только при наличии на нем строения, занесенного в кадастр. Участки свыше 5000 кв.м могут быть приобретены только юридическим лицом.

И кстати, купить дом в Черногории дешево можно в наше время. В небольших городах, таких как Никшич, Колашин или Жабляк в горах, цены стартуют от 50 000 евро (около 5 млн рублей).

Права иностранцев

Иностранные физические лица имеют право на наследование имущества, заключение сделок долгосрочной аренды, концессии, BOT-схемы сроком до 30 лет с возможностью пролонгации.

Право собственности может быть передано любому гражданину Черногории либо другому иностранному гражданину, если он не лишен права собственности.

Типы земельных участков

Все продающиеся участки в Черногории можно разделить на три типа:

1. Урбанизированные участки — те, по которым уже принят план застройки, соответствующим госорганом определены основные характеристики объекта: этажность, площадь, назначение. Согласно черногорским законам, строительство может производиться только на таких участках после получения документов на собственность, всех согласований и оплаты пошлин.

На урбанизированных участках в популярных регионах, таких как Будва, Тиват или Котор, можно строить современный жилой комплекс, виллы с бассейном и садом, элитные апартаменты с видом на море и горы.

2. Участки на стадии разработки урбанистического плана — строительство можно начинать только после принятия ДУПа, получение которого может растянуться на несколько месяцев. Такие участки часто встречаются в развивающихся районах: Луштице, Добра Вода, Доброте.

3. Участки с перспективой урбанизации — если участок более 3000 кв.м, существует возможность разработки и принятия «местной студии локации» непосредственно под вашу собственность. Сроки принятия могут быть от 6 до 18 месяцев, но суммарно чаще всего получается дешевле, чем приобретение уже урбанизированного участка.

Факторы ценообразования

При принятии решения о покупке земли в Черногории следует заранее определить сроки и целевое назначение строительства. Такие факторы, как престижность района, наличие ДУПа, удаленность от моря, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры, наличие плодовых деревьев на участке, сильно влияют на ценообразование.

Квартира в центре Черногории прибрежного города или апартаменты на первой линии в нескольких метрах от пляжа стоят значительно больше, чем аналогичная недвижимость в горных районах страны. Жилье с панорамным видом на воду или пентхаусы на верхнем этаже в новостройках всегда пользуются повышенным спросом на рынке.

Процесс покупки и оформления

В Черногории покупка и оформление недвижимости в собственность предельно упрощены — нужны только заграничный паспорт и финансовые возможности.

После осмотра объектов недвижимости, проверки юридической чистоты, изучения документов происходит подписание Предварительного и Основного договоров.

Этапы сделки:

Предварительный этап:

• Финальное решение по сделке с продавцом и подписание договора агентской комиссии
• Разработка и подписание Предварительного договора купли-продажи с указанием реквизитов всех сторон, описания объекта, стоимости, гарантий, даты подписания и сроков окончательной оплаты (обычно 30 дней)
• Внесение задатка. Если продавец отказывается от сделки, он возвращает задаток покупателю в двойном размере, в обратном случае покупатель теряет задаток

Финансовые операции:

• Открытие персонального валютного счета физического лица в банке Черногории и последующее перечисление на него денежных средств

Основной договор:

• Составление Основного договора купли-продажи с полными данными всех сторон, подписание в Суде
• Оплата государственных сборов за внесение в кадастровые книги (от 0,01 до 0,25% от стоимости объекта)
• Конечная оплата, после чего покупатель вносится в кадастровые книги как новый владелец

Затем налоговая Инспекция устанавливает рыночную стоимость объекта и направляет извещение об оплате налога в размере 3%, которую необходимо внести в течение 15 календарных дней. Официальный максимальный срок регистрации составляет 60 календарных дней, но фактически может продлиться до полугода, а дата регистрации проставляется задним числом.

Способы оплаты

Оплата договора о покупке недвижимости в Черногории частным лицом может быть осуществлена тремя способами:

1. Открытие счета за рубежом и уведомление об этом налоговой инспекции РФ, перевод денежных средств на свой черногорский банковский счет
2. Прямой перевод со своего российского банковского счета непосредственно на счет продавца (требуется Предварительный договор купли-продажи, переведенный на русский язык)
3. Проведение через посредников — адвоката или агентство недвижимости в Черногории (требуется соответствующий агентский договор на русском языке)

Рынок недвижимости в 2025 году

Цены на недвижимость Черногории в 2025 году на 10% выше, чем в 2023 году. Рост обосновывают увеличением спроса после изменения геополитической ситуации.

Средние цены на рынке недвижимости

Прибрежная зона (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Петровац, Котор, Тиват, Херцег Нови, Игало):

• Однокомнатные квартиры — от 70 000 евро
• Двухкомнатные апартаменты с террасой — от 120 000 евро
• Трехкомнатные квартиры — от 180 000 евро
• Просторная студия у моря — от 60 000 евро
• Пентхаусы с панорамным видом — от 300 000 евро
• Виллы с бассейном на первой линии — от 500 000 евро

В элитных локациях (Свети Стефан, Пржно, Дженовичи, Утеха, Ластва, Луштица, Доброта, Рисан, Сутоморе) цены на 20-50% выше.

Преимущества инвестиций в Черногорию

• Быстрая сдача объектов в эксплуатацию
• Растущий рынок недвижимости
• Красота природы — море и горы рядом
• Доступные цены по сравнению с соседними странами
• Простая процедура покупки
• Выгодное место расположения страны в Европе

Если вы ищете квартиру у моря в Черногории, виллу в горах или инвестиционный объект — Черногория предлагает широкий выбор для любых целей и бюджетов.