Нерухомість у Марбельї
Нерухомість у Марбельї — це квартири та апартаменти, студії, пентхауси, дуплекси, таунхауси, вілли, ділянки під забудову та комерційні приміщення на 27 кілометрах узбережжя Коста-дель-Соль. Трикімнатні апартаменти коштують 350 000–700 000 €, пентхауси та дуплекси 600 000–2 500 000 €, вілли біля моря — від 2 до 10 млн € і вище. Купити житло в Марбельї іноземець може без обмежень і дозволів, з тими ж податками, що платить громадянин Іспанії.
Ціну метра читайте у двох цифрах. Середня запитана в січні 2026 року — близько 6 075 €/м², плюс 5,38% за рік, а за зареєстрованими угодами вийшло близько 4 228 €/м². Розрив майже в 1 800 € — це простір для торгу, про який оголошення не повідомляють. Розкид між районами — майже дворазовий: від 4 300 €/м² у східній частині до 10 000 € і вище в преміальних проєктах. Нижче — райони Марбельї та ціни на житло в Марбельї, витрати при покупці та володінні нерухомістю, правила оренди та що перевірити до підписання.
- 150m2
- 2
- 2
- 270m2
- 1
- 3
- 3
- 3
- 3
- 3
- 2
- 2
- 2
- 4
- 3
- 3
- 2
- 4
- 4
- 112m2
- 2
- 1
- 2
- 1
- 123m2
- 2
- 1
- 2
- 2
Витрати при покупці нерухомості в Марбельї
Вартість нерухомості в оголошенні — не підсумкова сума угоди. Нижче — з чого складається решта.
Податок залежить від того, хто продає. Вторинне житло оподатковується податком на перехід права (ITP) за ставкою 7% — це фіксована ставка Андалусії, одна з найнижчих в Іспанії. Новобудова від забудовника оподатковується інакше: 10% ПДВ плюс гербовий збір 1,2%, разом 11,2%. Ставка однакова для резидентів та іноземців, надбавок за громадянством немає. До податку додаються нотаріус, реєстр, юрист та гестор — приблизно 1 200–2 500 € плюс гонорар юриста близько 1% від ціни. Практичне правило: закладайте 10–12% понад ціну на вторинне житло і 12–14% на новобудову.
Окремо перевірте кадастрову довідкову вартість (valor de referencia). Податкова вважає базу від неї, якщо вона вища за ціну угоди, — тоді 7% нарахують на більшу суму, а різницю можуть визнати даруванням. Юрист звіряє цю цифру до підписання завдатку, а не після.
Скільки коштує володіти житлом у Марбельї
Щорічно власник платить податок на нерухомість IBI — 0,4–1,1% від кадастрової вартості, вивіз сміття та внески до спільноти власників; у закритих житлових комплексах внесок вищий, тому що включає охорону, сади та басейни. Якщо житло не здається, нерезидент все одно декларує поставлений дохід. Якщо здається, ставка податку на дохід залежить від громадянства: резиденти ЄС, Ісландії та Норвегії платять 19% з доходу за вирахуванням витрат, всі інші — 24% з валової суми, без жодних вирахувань. Для нерезидента з-за меж ЄС це ключова цифра в розрахунку інвестицій: податок з'їдає майже чверть орендної плати. Податок на майно нараховується на чисті іспанські активи, перші 3 млн € зазвичай звільнені, іпотека відраховується.
Оренда: що можна і на яких умовах
Здавати куплену нерухомість подобово можна тільки з ліцензією VUT, а для нової реєстрації тепер потрібна пряма згода спільноти власників — більшістю в три п'ятих голосів. Заборона діє і заднім числом: якщо будинок проголосував проти, раніше видана ліцензія перестає діяти. Паралельно потрібен національний реєстраційний номер NRUA, без нього Airbnb і Booking знімають оголошення з публікації. Штрафи за роботу без ліцензії в Андалусії сягають 600 000 €. Хороша новина для покупця: діюча ліцензія переходить разом з об'єктом при продажу. У Марбельї мораторію на нові ліцензії немає — на відміну від низки муніципалітетів східного узбережжя, — але перевіряти протокол зборів будинку потрібно до завдатку, а не після.
Витрати при продажу нерухомості в Марбельї
При продажу нерезидент отримує не всю суму: покупець утримує 3% ціни і перераховує їх у податкову як аванс з податку на приріст капіталу. Різницю повертають за декларацією, якщо фактичне зобов'язання менше. Додатково сплачується муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalía municipal).
Що обговорюється в парламенті
І один пункт на контролі. У парламенті лежить законопроєкт, який обклав би покупку вторинного житла нерезидентами з-за меж ЄС додатковим податком до 100% від бази. На середину 2026 року він не прийнятий і не набрав чинності, а новобудови в запропонованій редакції під нього не підпадають взагалі — вони оподатковуються ПДВ. Стежити за цим варто тим, хто обирає між вторинним і новим житлом.
Райони Марбельї: ціни та специфіка
Вілла в Марбельї, апартаменти з видом на море та таунхаус біля гольф-поля коштують по-різному не тільки через площу: район задає і ціну метра, і уклад життя навколо.
| Район | Що тут продається | Ціна за м² | Кому підходить | Що врахувати при виборі |
|---|---|---|---|---|
| Золота Миля | Елітна нерухомість першої лінії моря: вілли біля моря на першій лінії, пентхауси з терасами та балконами, резиденції при готелях Marbella Club і Puente Romano | від 5 760 € за запитаними цінами — до 7 036 €/м² | Покупцям, для яких адреса важливіша за метраж | Чотири кілометри забудови між центром і Пуерто-Банусом; нових ділянок немає, пропозиція — тільки вторинна та точкова реконструкція |
| Сьєрра-Бланка і Каскада-де-Камохан | Вілли на 4–6 спалень з системою «розумний дім» у закритих охоронюваних житлових комплексах біля підніжжя гори Ла-Конча; поруч — Ла-Загалета в сусідньому Бенаавісі | від 5 562 € | Для приватності та постійного проживання з охороною по периметру | До моря 5–10 хвилин на машині: пішої доступності пляжу тут немає, зате є панорама узбережжя |
| Нуева-Андалусія / Долина Гольфу | Апартаменти, таунхауси та вілли біля полів Лас-Брісас, Алоха, Ла-Кінта; на захід — Гуадальміна з гольфом і морем | 5 199–5 533 € | Сім'ям на цілорічне проживання та любителям гольфу | Найліквідніший район і на перепродажу, і в довгостроковій оренді — орендарі живуть тут весь рік, а не сезон |
| Пуерто-Банус | Апартаменти біля порту з гаражем та коморою, пентхауси з видом на марину та бутики Золотої Милі | ≈5 532 € | Тим, хто планує здавати: попит не просідає в міжсезоння | Саме тут найчастіше трапляються будинки, де спільнота власників голосуванням заборонила туристичну оренду, — статут перевіряють до внесення завдатку |
| Східна Марбелья (Лос-Монтерос, Ельвірія, Кабопіно, Марбеса) | Вілли біля пляжу, апартаменти та квартири площею від 90 м² у комплексах з садами та загальними басейнами | 4 300–5 200 € | Сім'ям з дітьми: найкращі піщані пляжі та дюни, спокійніше та зеленіше | Найнижчий поріг входу серед прибережних зон, але й до центру далі — 10–20 хвилин на машині |
| Сан-Педро-де-Алькантара | Новобудови та сучасні житлові комплекси, студії та апартаменти з терасами у пішій доступності від пляжу, комерційні приміщення | ≈5 246 € | Тим, хто хоче нове житло і міське середовище у пішій доступності | Єдина зона муніципалітету з помітним обсягом новобудов — а новобудова оподатковується інакше, ніж вторинка |
Ціни за метр — за ринковими даними на початок 2026 року; це орієнтир по району, а не оцінка конкретного об'єкта нерухомості. Середня по муніципалітету Марбельї — близько 4 415 €/м² для будинків і 4 720 €/м² для апартаментів. У преміальних проєктах і брендованих резиденціях метр доходить до 10 000 € і вище. Сусідні муніципалітети — Бенаавіс, Естепона і Міхас — частина того ж ринку; до аеропорту Мал
Іпотечний калькулятор
Питання покупців нерухомості
Так. Документів для покупки нерухомості в Іспанії потрібно всього два: NIE — ідентифікаційний номер іноземця, без нього угоду не зареєструють, — і рахунок в іспанському банку для розрахунків, комунальних платежів і податків. Громадянство, вид на проживання та дозвіл влади не потрібні, обмежень за країнами немає. NIE оформлюється в консульстві Іспанії або в місцевій поліції, зазвичай за 2–6 тижнів, тому подавати документи варто до того, як ви знайдете об'єкт. Приїжджати необов'язково: угоду проводять дистанційно за нотаріальною довіреністю на юриста, засвідченою апостилем і перекладеною присяжним перекладачем.
Ні. Програма «золотої візи», за якою покупка від 500 000 € давала ВНЖ, скасована 3 квітня 2025 року органічним законом 1/2025 — статті, на яких вона трималася, з законодавства прибрані. Перехідного періоду немає: заяви, подані до цієї дати, доопрацьовуються за старими правилами, видані візи продовжуються, але нових за нерухомістю не видають. Купити нерухомість у Марбельї іноземцю, як і раніше, можна вільно — зникла тільки автоматична связь з residencia. Довгострокове перебування оформлюється окремо: віза без права роботи для тих, хто живе на заощадження або пенсію, віза цифрового кочівника для віддалених працівників, підприємницькі та робочі підстави. Без ВНЖ громадянин третьої країни перебуває в Іспанії 90 днів протягом кожних 180.
Зазвичай від шести до десяти тижнів. Спочатку резервація: об'єкт знімають з продажу, вносять 6 000–10 000 €. Потім юрист проводить перевірку і сторони підписують договір завдатку (contrato de arras) — як правило, 10% ціни; якщо покупець відмовляється, завдаток залишається продавцю, якщо відмовляється продавець, він повертає подвійну суму. Далі підписання купчої у нотаріуса з оплатою залишку, реєстрація в Реєстрі власності та переоформлення рахунків на комунальні послуги. При іпотеці строк зростає на 3–5 тижнів через оцінку об'єкта банком.
Виписку з Реєстру власності (nota simple): вона показує реального власника, іпотеку, арешти та обтяження. Борги попереднього власника з IBI та внесків до спільноти переходять разом з об'єктом, тому запитують довідку про відсутність заборгованості від адміністратора будинку. Для готового житла в Марбельї перевіряють ліцензію на перше заселення та відповідність побудованого тому, що зареєстровано: прибудови, басейни та мансарди в Марбельї нерідко зводилися без узаконення, і легалізувати їх доводиться новому власнику. Для новобудови — банківську гарантію на внесені платежі та дозвіл на будівництво. Супровід угоди веде незалежний юрист, а не юрист продавця або забудовника.
Порівняння районів за цінами та укладом — у таблиці вище. Тут про те, чого в таблиці немає і про що не пишуть в оголошеннях. Перше: статут будинку або закритого житлового комплексу. Він визначає, чи дозволена туристична оренда, і змінюється голосуванням сусідів — від цього залежить, чи окупиться покупка нерухомості під здачу. Друге: сусідня ділянка. Вільна земля поруч із віллою в Марбельї через два роки може стати будівництвом, яке забере і вид на море, і приватність; містобудівний статус сусідніх наділів перевіряється в мерії. Третє: сезонність попиту. У районах, що живуть туризмом, узимку пустують і житло, і ресторани — для цілорічного проживання це відчутно сильніше, ніж різниця в ціні метра.