Нерухомість в Dubai Sports City
Dubai Sports City — район на півдні Дубая вздовж шосе E311; будівництво розпочали у 2004 році навколо спортивного кластера: стадіон Dubai International Stadium, гольф-поле The Els Club на 18 лунок, басейн завдовжки 50 метрів, академії крикету та регбі, футбольні й тенісні майданчики. Житло — висотні корпуси з квартирами, а також будинки й таунхауси за закритим периметром. Це фрихолд-зона: іноземець оформлює власність на себе. Нерухомість у Dubai Sports City купують не за локацію, а за арифметику: середина ринку за ціною метра тут на 24 % нижча за загальноміську.
- 75m2
- 1
- 2
- 85m2
- 1
- 2
- 58m2
- 1
- 2
- 40m2
- 1
- 86m2
- 1
- 2
- 29m2
- 1
- 58m2
- 1
Dubai Sports City: ціни на нерухомість і дохідність у 2026 році
Середні суми зареєстрованих угод і договорів оренди за останні 12 місяців. Дохідність — відношення річної оренди до ціни угоди до вирахування витрат на утримання.
| Формат | Ціна угоди 2026 | Оренда, дохідність і кому підійде |
|---|---|---|
| Студія | 630 000 AED172 000 $ · 35–47 м² | 43 100 AED на рік (11 700 $), 6,8 % брутто — максимум по району. Кому: інвестору з мінімальним бюджетом. Орендар тут — самотній експат, попит рівний увесь рік. |
| Квартира з 1 спальнею | 981 000 AED267 000 $ · 60–88 м² | 60 700 AED на рік (16 500 $), 6,2 % брутто. Кому: наймасовіший формат — найбільше і пропозицій, і орендарів, тобто мінімальний строк простою. |
| Квартира з 2 спальнями | 1,50 млн AED409 000 $ · 102–139 м² | 88 100 AED на рік (24 000 $), 5,9 % брутто. Кому: невеликій сім'ї для життя. Віддача нижча, ніж у студії, але орендар знімає на роки, а не на сезон. |
| Квартира з 3 спальнями | 2,22 млн AED605 000 $ · 149–195 м² | 116 600 AED на рік (31 800 $), 5,3 % брутто — мінімум серед квартир. Кому: для власного проживання. Як орендний актив програє двом студіям за ті самі гроші. |
| Таунхаус або вілла з 4 спальнями | від 3,4 млн AEDпропозиції в Intima Villas і Bloomingdale Villas | 284 200 AED на рік (77 400 $). Кому: сім'ї з дітьми на постійне проживання: закрите селище, двір, школи в межах району. |
| Вілла з 5 спальнями в Victory Heights | 10,44 млн AED2,84 млн $ · 357–666 м², ділянка 610–967 м² | 551 800 AED на рік (150 300 $), 5,3 % брутто. Кому: покупцю великого будинку біля гольф-поля. За 12 місяців у районі зареєстровано лише 168 договорів оренди вілл — ринок вузький в обидва боки. |
| ЖК, що будуються | від 609 000 AEDвід 166 000 $ за студію; здача з IV кварталу 2026 по IV квартал 2028 | Доходу до здачі немає, зате забудовники дають плани оплати вигляду 64/36 і 70/30. Кому: покупцю, який входить розстрочкою, а не повною сумою, і готовий чекати 1–2 роки. |
Найдешевша пропозиція району — 380 000 AED (103 500 $). Медіанна ціна метра — 13 943 AED проти 18 419 AED по Дубаю; обсяг ринку — 3 035 угод за 12 місяців.
Іпотечний калькулятор
Нерухомість у Dubai Sports City: житлові комплекси, витрати та правила
Які ЖК є в районі
Малоповерховий сегмент — два селища з охоронюваним периметром. Більше й дорожче Victory Heights, усередині нього квартали Estella, Calida, Oliva, Morella і Esmeralda; скромніше Intima Villas разом із Bloomingdale Villas. Усе інше — башти, і запам'ятати їх простіше групами. Уздовж гольф-поля: Golf Tower, Global Golf Residence, Golf Vista Heights і Diamond Views. Зі спортивними назвами: Stadium Point, Cricket Tower, Tennis Tower, Champions Tower, UniEstate Sports Tower, Frankfurt Sports Tower і Elite Sports Residence. Решта корпусів: Olympic Park, Royal Residence, Canal Residence West, Hera Tower, Zenith Towers, The Matrix і Giovanni Boutique Suites. З будівництва на ринку Binghatti Haven і Binghatti Phoenix, Aspirz і Sportz від Danube, AUREL1A Residence, MAG 777, Azizi Grand, Hadley Heights 2, Antalya by Karma, Urban Park Residences, Verde by Vision, Vega, The Community Sports Arena, Golf Links 18, Samana Golf Views, Vista і Golf Residences від Prestige One, Fairway Residences by Prescott. Загалом район ділиться навпіл: недорогі апартаменти в баштах і елітний сегмент біля гольф-поля, а пентхаусів на весь район одиниці. Різниця між готовим корпусом і будівництвом тут вагоміша за різницю між проєктами: рівень сервісу та стан спільних зон у будинках різних років розходяться сильніше, ніж планування.
Розрив між ціною оголошення та ціною угоди
Це головна особливість району, і вона ж головна пастка. Запитувані ціни на квартири за пів року знизилися на 4 %, а ціни зареєстрованих угод — на 10 %, тобто продавці відстають від ринку. За окремими комплексами розрив сягає десятків відсотків: в Elite Sports Residence середня ціна оголошення вища за середню ціну угоди на 54 %, у Royal Residence — на 65 %, у селищі Victory Heights — на 26 %. Та сама картина в оренді: за квартирами оголошення втратили 3 % за пів року, а зареєстровані договори — 9 % за рік при 4 178 нових контрактах; за віллами запитувані ставки за пів року зросли на 13 %, тоді як реально зареєстровані знизилися на 9 %. Практичний висновок для інвестицій: рахувати потрібно від цін угод із реєстру, а торг від оголошення закладати не в 5 %, а в десятки відсотків.
Скільки коштує володіння
Service charge у районі становить 13–20 AED за кв. фут на рік — нижня межа у старого фонду, верхня в нових башт. Для студії це приблизно 5 900–9 000 AED, для квартири з двома спальнями 16 300–25 000 AED, для триспальної 24 100–37 000 AED. Ставка кожного будинку зареєстрована в системі Mollak Земельного департаменту й перевіряється там до угоди. Охолодження у внесок не входить і виставляється окремо за споживанням. При покупці додається мито 4 % від вартості — близько 41 500 AED на середній квартирі — плюс реєстраційні збори та комісія брокера. З урахуванням утримання віддача падає нерівномірно: у студії приблизно до 5,7 %, у трикімнатної — до 3,9 %. Після управління 5–8 % і місяця простою розрив між форматами зберігається, тому малі площі залишаються вигіднішими.
Наскільки можна підняти оренду
Ставку обмежує Smart Rental Index: Земельний департамент присвоює будинку категорію від однієї до п'яти зірок за якістю управління, оздоблення та спільних зон, і від неї залежить розрахований ринковий рівень. Основний масив житла району здано понад десять років тому, і такі будинки отримують середні категорії, тому розрахунковий рівень оренди в них нижчий, ніж у нових башт на тій самій вулиці. Підняти плату при продовженні можна лише за відставання поточної від розрахункової: до 10 % відставання підвищення заборонено, при 11–20 % дозволено 5 %, при 21–30 % — 10 %, при 31–40 % — 15 %, понад 40 % — 20 %. Повідомлення орендарю надсилається письмово за 90 днів до продовження, інакше підвищення недійсне.
Що отримує іноземний покупець
Власність оформлюється на фізичну особу або компанію; об'єкт можна здавати, перебудовувати всередині та успадковувати. Дохід від здачі в ОАЕ не оподатковується, тому з отриманої ставки вираховуються лише утримання та управління. Покупка від 2 млн AED дає право на десятирічну «золоту візу» для власника та сім'ї — у цьому районі поріг проходять триспальні квартири, таунхауси та вілли, але не студії та однокімнатні. Під готове житло банки дають іпотеку й нерезиденту, під будівництво діє план оплати від забудовника.
Транспорт, школи та інфраструктура
Станції метро всередині району немає і в планах розвитку ліній не з'являється: найближчі Al Furjan і Discovery Gardens — 12–15 хвилин їзди, тому автомобіль тут обов'язковий. Розв'язки на E311 і E44 поруч, автобуси RTA ходять територією; JBR приблизно за 20 хвилин, обидва аеропорти — DWC і DXB — близько пів години. Зі шкіл у пішій і ближній доступності Renaissance School, GEMS United, Dwight School Dubai і Victory Heights Primary; дошкільні групи — The Wonder Years і Kinder Castle. Медицину закривають Eupepsia, Aster і Saudi German. Поїздка до City Centre Me'aisem, до Miracle Garden або в Expo City займає від 5 до 15 хвилин. Окремим рядком іде гольф-клуб: абонемент беруть індивідуальний або сімейний, і платять за нього понад внесок асоціації — у внесок він не входить.