Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii mogą wzrosnąć o 5–10% w 2026 roku

Co się dzieje na rynku i dlaczego to ważne

Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii osiągną w 2026 roku rekordowy poziom. Według raportu CBRE «Real Estate Market Outlook 2026», wolumen inwestycji osiągnie 19–21 miliardów euro, co oznacza wzrost o 5–10% w porównaniu z 2025 rokiem. Rynek wraca do poziomów z 2018 roku, kiedy odnotowano historyczne maksimum w wysokości 20,38 mld euro. Dla inwestora prywatnego to sygnał: hiszpańskie aktywa wchodzą w fazę aktywnego wzrostu. Ale aby kupić mieszkanie w Madrycie czy willę na Costa del Sol, nie wystarczy znać prognozy. Trzeba rozumieć prawną konstrukcję transakcji. Hiszpańskie prawo oferuje przejrzyste mechanizmy dla nierezydentów. Głównym czynnikiem ostatnich lat było Golden Visa (pozwolenie na pobyt za inwestycję od 500 tysięcy euro). Jednak w 2026 roku program jest zagrożony zaostrzeniem. Obciążenia podatkowe są zróżnicowane: przy zakupie nowego budynku płaci się IVA 10% i podatek od czynności cywilnoprawnych AJD 1,5%, na rynku wtórnym – ITP od 6 do 10% w zależności od wspólnoty autonomicznej. Roczny podatek od nieruchomości IBI wynosi 0,4–1,1% wartości katastralnej. Dochód z najmu dla nierezydentów opodatkowany jest stawką 24%.

Czynniki wzrostu: stopy procentowe, popyt i deficyt strukturalny

CBRE wskazuje trzy czynniki napędowe 2026 roku. Po pierwsze – stabilizacja stóp procentowych na poziomie około 2%, co czyni kredyty hipoteczne dostępnymi nawet dla nierezydentów. Hiszpańskie banki oferują do 70% wartości nieruchomości przy oprocentowaniu 3–4% w skali roku. Po drugie – popyt wewnętrzny napędzany wzrostem zatrudnienia i turystyki. Po trzecie – strukturalny deficyt mieszkaniowy: obecnie brakuje ponad 700 tysięcy lokali, a roczne zapotrzebowanie wynosi 150–200 tysięcy nowych domów. To wywiera stałą presję na wzrost cen. Dla inwestora oznacza to: czekanie na spadek cen nie ma sensu. Nawet umiarkowana prognoza wzrostu na 2026 rok to 3–5% wzrostu wartości w segmencie masowym i do 7% w segmencie premium. Najbardziej płynne pozostają obiekty pod wynajem – Build to Rent (budownictwo pod wynajem) i akademiki, gdzie rentowność sięga 5–7%. Kapitał instytucjonalny już wszedł w ten segment, inwestorzy prywatni powinni dołączyć.

Mieszkania, najem i realne ceny w 2026 roku

Sektor mieszkaniowy pozostaje głównym beneficjentem 2026 roku. Prognoza CBRE potwierdza: popyt na wynajem będzie rósł, a podaż będzie opóźniona. Deweloperzy koncentrują się na dwóch biegunach: mieszkaniach dostępnych ze wsparciem państwa oraz nieruchomościach luksusowych. Średnia cena metra kwadratowego w Madrycie wynosi 3 500–5 500 euro w dzielnicach biznesowych i sięga 12 000 euro w strefach premium – Salamanca, Recoletos, Almagro. Barcelona utrzymuje poziom 4 000–6 500 euro za metr w centrum i dzielnicy 22@. Na wybrzeżu sytuacja jest inna. Costa del Sol oferuje wejście od 2 800 euro za metr w Benalmádena do ponad 5 500 euro w Marbelli. Walencja i Malaga to rynki rosnące z potencjałem +10–15% w ciągu 2–3 lat. Tutaj wciąż można znaleźć obiekty w cenie 2 500–3 200 euro za metr. Wyspy Kanaryjskie i Costa Blanca są najbardziej dostępne: od 1 800 euro za metr, ale rentowność najmu turystycznego sięga tu 6–7%.

Biura: Madryt i Barcelona jako magnesy kapitału

Segment biurowy w pełni się odbudował. W dzielnicach biznesowych Madrytu – AZCA, Nuevo Norte, Paseo de la Castellana – i Barcelony – 22@, Diagonal Mar – wskaźnik pustostanów nie przekracza 4%. To poziom z 2007 roku. Stawki czynszu za wysokiej jakości aktywa klasy A rosną, rentowność ustabilizowała się na poziomie 4,5–5,5%. Dla inwestora prywatnego bezpośrednie wejście w segment biurowy jest trudne – dominują w nim fundusze i Socimi. Ale trend pośrednio wpływa na mieszkalnictwo: wzrost aktywności gospodarczej napędza popyt na wynajem ze strony ekspatów i cyfrowych nomadów. Inwestycje w apartamenty w pobliżu centrów biznesowych to strategia bezpieczna na 2026 rok.

Hotele, turystyka i handel detaliczny

Hiszpania pozostaje gigantem turystycznym. W 2026 roku wzrost liczby odwiedzających spowolni, ale wzrośnie średni rachunek. Inwestorzy stawiają na dwa bieguny: ultra-luksus – Ibiza, Marbella, Sotogrande – oraz formaty ekonomiczne. Renowacja starych hoteli do nowych standardów to główny trend. Dla prywatnego kapitału otwierają się tu nisze: zakup apart-hoteli na wybrzeżu, domów gościnnych w mniej dojrzałych kierunkach – Alicante, Kadyks, Wyspy Kanaryjskie. Rentowność takich obiektów przy profesjonalnym zarządzaniu sięga 6–8%, powyżej średniej rynkowej. Handel detaliczny również odżywa po kryzysie. Sukces odnoszą tylko te aktywa, które przeszły renowację i oferują omnichannel. Centra handlowe klasy premium w Madrycie i Barcelonie notują wzrost liczby odwiedzających trzeci rok z rzędu. Street retail na centralnych ulicach – Gran Vía, Paseo de Gracia – odbudowuje stawki czynszu. Dla inwestora z budżetem od 500 tysięcy euro możliwy jest zakup lokali komercyjnych pod długoterminowy wynajem z rentownością 5–6%. Główne ryzyko: zaostrzenie regulacji dotyczących najmu turystycznego w centrach miast, co może przesunąć popyt do dzielnic sypialnianych.

Co inwestor powinien wiedzieć w 2026 roku

Rynek hiszpański wszedł w cykl wzrostowy – kupować trzeba teraz. Ochrona prawna: obowiązkowe sprawdzenie Nota Simple w Catastro, umowa u notariusza, uzyskanie NIE. Budżet wejścia: od 1 800 euro za metr na Wyspach Kanaryjskich do 12 000 euro za metr w prestiżowych dzielnicach Madrytu. Rentowność: najem daje 3–7% w zależności od lokalizacji i segmentu. Podatki: należy uwzględnić 10–12% ponad cenę zakupu. Kredyty hipoteczne: dostępne dla nierezydentów, oprocentowanie 3–4%, wkład własny 30–40%. Główna rada pośredników: nie gonić za super-zyskami, patrzeć na wiarygodność i lokalizację. 2026 rok to rynek sprzedawcy – wygra ten, kto podejmuje decyzje szybciej.