Bali wprowadza „licencyjną barierę” dla wynajmu willi. Niemal połowa ofert na Airbnb ryzykuje usunięciem z platformy.

Kiedy w lipcu 2025 roku gubernator Bali Wayan Koster osobiście nadzorował rozbiórkę 48 nielegalnych budynków na plaży Bingin, wyglądało to bardziej na demonstrację intencji niż na systematyczną politykę. Kilka miesięcy później stało się jasne: to właśnie system.

Od 31 marca 2026 roku wszystkie wille i obiekty noclegowe umieszczone na międzynarodowych platformach turystycznych – Airbnb, Booking.com, Agoda – muszą posiadać zweryfikowany numer rejestracji działalności gospodarczej (NIB) w państwowym systemie OSS. Bez tego dokumentu platformy przystąpiły do usuwania ofert. Według szacunków operatorów rynkowych opublikowanych w marcu, bez odpowiedniej licencji działa od 40 do 50 procent wszystkich ofert z Bali na głównych platformach – to dziesiątki tysięcy obiektów.

Władze podkreślają: nie ma zakazu dla Airbnb. Jest wymóg legalnego działania. Oficjalna procedura obejmuje uzyskanie kilku dokumentów: NIB przez system OSS, pozwolenie na budowę w formacie komercyjnym (PBG, zastępujące przestarzałe IMB) oraz certyfikat przydatności eksploatacyjnej (SLF), potwierdzający zgodność budynku z normami bezpieczeństwa. Zagraniczni właściciele działający jako osoby fizyczne nie mogą uzyskać wielu licencji turystycznych na mocy indonezyjskiego prawa – legalna struktura wymaga rejestracji PT PMA, spółki z inwestycjami zagranicznymi z minimalnym progiem inwestycyjnym około 600 000 dolarów.

Logika regulatora jest przejrzysta. Bali przyjęło 6,3 miliona zagranicznych turystów w 2024 roku, a liczba ta wciąż rośnie. Tymczasem wpływy podatkowe z sektora hotelarskiego rosły wolniej niż napływ turystów – znaczna część dochodów z krótkoterminowego wynajmu pozostawała w szarej strefie. Gubernator Koster publicznie nazwał to „wyciekiem z budżetu regionalnego”.

Dla inwestorów planujących zakup willi na Bali w celach inwestycyjnych sytuacja tworzy nowy punkt kontrolny podczas due diligence. Posiadanie pełnego pakietu licencji – NIB, PBG, SLF, prawidłowego kodu KBLI – stało się kluczowym warunkiem wpływającym na rzeczywistą rentowność obiektu. Willa bez SLF formalnie nie ma prawa generować dochodu z krótkoterminowego wynajmu. Jej oferta na Airbnb istnieje tylko do momentu, aż platforma przeprowadzi weryfikację – potem znika.

Według analityków rynkowych obiekty z kompletnym zestawem dokumentów sprzedają się średnio o 6–10% szybciej i mają niższy rabat podczas negocjacji cenowych.

Aktualne obiekty w Indonezji – Bali, wille i apartamenty: discount-house.com/indonesia