Bali Home Immo i Bamboo Routes ostrzegają: słowo „freehold” na Bali nie znaczy tego, co myślisz.
Przeciętny nabywca rozważający po raz pierwszy zakup willi na Bali staje przed tą samą sytuacją: w materiałach marketingowych dewelopera widnieje «freehold», agent mówi «pełna własność», a dopiero na etapie podpisywania umowy okazuje się, że indonezyjskie prawo zastrzega prawo do pełnej własności ziemi wyłącznie dla obywateli Indonezji.
To nie jest luka prawna ani wyjątek — to fundamentalna norma indonezyjskiej Ustawy Zasadniczej o Rolnictwie nr 5 z 1960 roku, która obowiązuje bez zmian do dziś. Hak Milik, najsilniejszy tytuł własności ziemi w kraju, jest zamknięty dla zagranicznych osób fizycznych. Każda oferta «freehold» kierowana do nierezydenta de facto oznacza jedną z trzech legalnych struktur — i żadna z nich nie jest równa bezpośredniemu freeholdowi w zachodnim rozumieniu.
Bali Home Immo w przeglądzie opublikowanym 6 kwietnia 2026 roku przedstawia trzy działające ścieżki. Pierwsza to Hak Sewa, długoterminowy najem na 25–30 lat z opcją przedłużenia. Niski próg wejścia, prosta procedura. Kluczowe ryzyko: aktywo traci na wartości wraz z upływem terminu — willa z pozostałymi 20 latami jest już znacznie tańsza od nowej. Druga to Hak Pakai, «prawo użytkowania» — zarejestrowany certyfikat gruntowy wydawany osobiście cudzoziemcowi. Silniejsza pozycja, ale wymaga ważnego zezwolenia na pobyt (KITAS lub KITAP) oraz minimalnej wartości nieruchomości około 5 miliardów rupii dla domów mieszkalnych (około $300 000) i 2 miliardów rupii dla apartamentów. Trzecia to PT PMA, zagraniczna spółka inwestycyjna, która może posiadać grunt na podstawie Hak Guna Bangunan (prawo zabudowy) przez okres do 80 lat, w tym przedłużenia. Wymaga rejestracji osoby prawnej, corocznego raportowania oraz minimalnego kapitału zakładowego około $600 000.
Najdroższą pułapką jest schemat nominata (nominee), w którym lokalny obywatel (nominee) kupuje freehold formalnie na siebie, a cudzoziemiec otrzymuje «porozumienie dodatkowe» (side agreement). COCO Development w swoim przewodniku na 2026 rok opisuje mechanizm porażki: w przypadku rozwodu nominata jego były małżonek automatycznie rości sobie prawo do 50% majątku na mocy indonezyjskiego prawa rodzinnego (Gono Gini). «Porozumienie dodatkowe» jest prawnie nieważne, ponieważ próbuje obejść konstytucję. Kupujący traci willę w całości.
Bamboo Routes odnotowuje, że w 2026 roku sprzedawcy coraz częściej używają terminu «freehold equivalent» w odniesieniu do struktury PT PMA — formalnie poprawnego, ale wprowadzającego nabywców w błąd co do rzeczywistych harmonogramów i zobowiązań korporacyjnych. Czynsz netto z wynajmu po wszystkich kosztach na Bali wynosi obecnie 2,5–9% rocznie w zależności od formatu: najem długoterminowy daje 2,5–5%, krótkoterminowy przy dobrym zarządzaniu — 4–9%.
Nieruchomości w Indonezji — Bali, wille i apartamenty: discount-house.com/indonesia