Domy szeregowe w Miami

Jak wybrać dom szeregowy w naszym katalogu

Filtr Discount House składa obiekt według parametrów, od których zależy decyzja: dzielnica, budżet, sypialnie, powierzchnia, liczba kondygnacji, rok budowy, ogród, garaż, opłata wspólnoty i forma własności. Ostatniego filtra w katalogach prawie nie ma, a wpływa silniej niż powierzchnia. Nie ma odpowiedniego lokalu w otwartej części — zostaw zgłoszenie: menedżer wybierze opcje, zapyta o dokumenty wspólnoty i przeprowadzi oględziny lub pokaz wideo bez twojego przyjazdu.

Co według kodeksu Florydy uważa się za dom szeregowy i dlaczego to twoje pieniądze

Definicja jest surowa: dom jednorodzinny o wysokości nie większej niż trzy kondygnacje w grupie dwóch lub więcej połączonych jednostek, gdzie między jednostkami przebiegają granice działek, każda jednostka idzie od fundamentu do dachu i ma ogród lub dostęp do podjazdu co najmniej z dwóch stron. Floryda różni się od ogólnoamerykańskiej normy dwukrotnie: tam minimum to trzy połączone jednostki, tutaj wystarczą dwie, i tutaj dodano limit trzech kondygnacji.

Kluczowe są słowa o granicach działek. Jeśli budynek stoi na jednej działce i nie ma granic między jednostkami, to prawnie nie dom szeregowy, lecz kondominium, choćby z zewnątrz przypominał dom. Stąd dwie formy, w których obiekt do ciebie trafi:

• Własność bezpośrednia ze wspólnotą właścicieli domów. Ziemia pod domem i sam dom są twoje, wspólnota zarządza tylko wspólnym terenem i działa według rozdziału 720 ustaw stanowych. Obowiązkowe badania konstrukcji i strukturalny fundusz rezerwowy nie dotyczą takich wspólnot w ogóle. Fala jednorazowych dopłat, która dotknęła właścicieli mieszkań w wieżach, tego formatu nie obejmuje.
• Forma kondominium. Prawnie kupujesz udział we wspólnym majątku, a nie dom z ziemią. Takie wspólnoty podlegają rozdziałowi 718: przy trzech i więcej kondygnacjach mieszkalnych oraz wieku budynku od trzydziestu lat obowiązkowe są badanie konstrukcji z powtórzeniem co dziesięć lat oraz strukturalny fundusz rezerwowy. Zwróć uwagę na zbieżność: limit domu szeregowego według kodeksu to trzy kondygnacje, a próg obowiązkowych badań zaczyna się dokładnie od trzech. Obiekt dwukondygnacyjny nie podlega wymogowi w żadnej formie, trzykondygnacyjny w formie kondominium już tak.

Forma jest zapisana w dokumentach wspólnoty, a nie w ogłoszeniu. Od niej zależą opłata, prawdopodobieństwo dopłaty, stawka kredytu i szybkość odsprzedaży.

Pięć formatów sprzedawanych pod słowem „dom szeregowy"

• Dom szeregowy o dwóch-trzech kondygnacjach. Wspólne ściany z dwóch stron, sypialnie na górze, salon i kuchnia na dole, wbudowany garaż. Najbardziej masowy format i najbardziej zrozumiały dla najemcy. Pułapka: schody czynią dom niewygodnym dla starszych, a przy odsprzedaży zawęża to krąg nabywców.
• Willa, czyli parterowy dom połączony. Jeden poziom, jedna wspólna ściana lub wcale, własny ogród lub lanai. Wspólnota zwykle bierze na siebie elewację, zieleń, często dach — dlatego opłata jest wyższa, a wydatki osobiste niższe. Biorą je ci, którzy przeprowadzają się z dużego domu do mniejszego, oraz mieszkańcy sezonowi. W katalogach taki obiekt jest często podpisany jako willa, choć według kodeksu to ten sam dom połączony.
• Duplex: dwa domy pod jednym dachem. Jedna wspólna ściana, każda połowa ma własną ziemię. Jeśli obie połowy są sprzedawane jednemu właścicielowi, to gotowy obiekt najmu z dwoma strumieniami płatności — liczyć go trzeba jako dom dochodowy, a nie jako mieszkanie.
• Patio home z wewnętrznym dziedzińcem. Parterowy dom dociśnięty ścianą do granicy działki: dziedziniec w całości z jednej strony i dlatego realnie wykorzystywany. Pielęgnacja minimalna. Pułapka — w ślepej ścianie nie ma okien, a dom jest ciemniejszy, niż się wydaje z planu.
• Bungalow. Kompaktowy parterowy dom w ukształtowanych kwartałach z połowy ubiegłego wieku. Najniższa cena wejścia i najwięcej ziemi za dolara, ale dach, elektryka i rury zbliżają się do końca okresu eksploatacji — remont wpisuje się w budżet od razu.

Osobny przypadek — jednostki położone jedna nad drugą: granic działek między nimi być nie może, więc to kondominium, jakkolwiek ogłoszenie je nazywa.

Etapy zakupu i sfinalizowania

1. Oferta i zadatek. Zadatek 1–3 % ceny wpłaca się na rachunek escrow firmy tytułowej lub adwokata, nieprzekazywany bezpośrednio sprzedającemu.
2. Weryfikacja — 10–15 dni. Oględziny domu, dachu, klimatyzacji i śladów wody, raport o strefie zalewowej, wypis z tytułu. W tym terminie można wyjść z transakcji i odebrać zadatek.
3. Dokumenty wspólnoty. Statut, budżet, protokoły zebrań za dwa lata, informacje o planowanych pracach i dopłatach, zasady najmu. W formie kondominium dodatkowo — raport o rezerwach i protokół badania, jeśli budynek podlega wymogowi.
4. Zatwierdzenie przez wspólnotę. Kandydaturę nabywcy i przyszłego najemcy rozpatruje zarząd: wniosek, rekomendacje, czasem rozmowę. Dwa-cztery tygodnie, równolegle z weryfikacją.
5. Finansowanie. Banki dają nierezydentowi kredyt z wkładem własnym od 30–40 %, decyzja około półtora miesiąca. Przelew z zagranicy przechodzi compliance z potwierdzeniem pochodzenia środków — zacznij wcześniej.
6. Zamknięcie — 30–45 dni od umowy. Firma tytułowa sprawdza historię prawa, wystawia ubezpieczenie tytułu, przeprowadza rozliczenie. Opłata za przeniesienie prawa — 0,70 $ za każde 100 $ ceny; zgodnie ze zwyczajem Miami płaci ją sprzedający, podobnie jak prowizję pośredników 5–6 %.
7. Formalności. Potrzebny paszport zagraniczny i potwierdzenie środków; numer podatkowy nierezydenta załatwia się po transakcji. Zapis na osobę fizyczną, we współwłasność lub na spółkę wpływa na podatek przy sprzedaży i dziedziczenie, dlatego wybiera się go przed podpisaniem. Podpisać można przez pełnomocnika, przyjazd nie jest obowiązkowy.

Cudzoziemiec kupuje dom połączony bez pozwolenia na pobyt, lokalnego partnera i ograniczeń co do udziału. Zakup nie daje prawa do wizy: w USA nie ma programu pobytowego za nieruchomość.

Podatki, wydatki i pułapki

• Podatek od nieruchomości — 1,76 % wartości szacunkowej rocznie. Przy zmianie właściciela wycena jest przeliczana według ceny transakcji, dlatego płatność poprzedniego właściciela nic nie mówi o twojej przyszłej płatności. Nie ma ulg dla drugiego mieszkania i nierezydenta.
• Opłata wspólnoty. Dwa sąsiednie kwartały z identycznymi domami różnią się opłatą wielokrotnie, a przyczyną jest zwykle to, że w jednym wspólnota obsługuje dachy i elewacje, a w drugim nie. Porównuj nie domy, lecz budżety wspólnot.
• Ubezpieczenie. Polisa od huraganu i osobno od zalania. Przy własności bezpośredniej konstrukcję ubezpieczasz ty, w formie kondominium — częściowo wspólnota; co jest pokryte, mówi jej statut.
• Zasady najmu. Minimalny okres umowy od pół roku do roku, zakaz podnajmu, czasem kwota na liczbę wynajmowanych domów we wspólnocie. Wynajem krótkoterminowy jest zamknięty prawie wszędzie — czytaj zasady przed zadatkiem.
• Jak liczyć rentowność. Bierz stawkę najmu swojej dzielnicy i powierzchni, a nie średnią miejską: przy mieszkaniach trzysypialniowych wynosi ona 3 721 $ miesięcznie i dla południowych przedmieść jest zawyżona dwukrotnie. Od rocznego czynszu odejmij podatek, opłatę, ubezpieczenie i miesiąc przestoju; resztę podziel przez cenę.
• Płynność. Okres sprzedaży w hrabstwie — 86 dni. Formaty parterowe schodzą szybciej niż dwu- i trzykondygnacyjne: krąg nabywców jest szerszy dzięki tym, którym schody nie są potrzebne.
• Podatek przy sprzedaży. Od nierezydenta potrąca się 15 % kwoty transakcji na poczet podatku od zysków kapitałowych; nadpłatę zwraca się na podstawie deklaracji. Próg wolny od podatku przy dziedziczeniu — 60 tys. $ przy stawce do 40 %.