Бали вводит «лицензионный барьер» для аренды вилл. Почти половина объектов на Airbnb рискует быть удалена с платформы.

Когда в июле 2025 года губернатор Бали Ваян Костер лично присутствовал при сносе 48 незаконных строений на пляже Бинджин, это выглядело как демонстрация намерений, а не как системная политика. Спустя несколько месяцев стало очевидно: речь шла именно о системе.

С 31 марта 2026 года все виллы и гестхаусы, размещённые на международных туристических платформах — Airbnb, Booking.com, Agoda — обязаны иметь верифицированный номер деловой регистрации (NIB) в государственной системе OSS. Без этого документа платформы приступили к удалению объявлений. По оценкам операторов рынка, опубликованным в марте, без соответствующей лицензии работает от 40 до 50 процентов всех листингов Бали на крупных платформах. Это десятки тысяч объектов.

Власти настаивают: никакого запрета на Airbnb нет. Есть требование работать легально. Официальная процедура предполагает получение нескольких документов: NIB через систему OSS, разрешение на строительство в коммерческом формате (PBG, заменившее устаревшее IMB), а также сертификат эксплуатационной пригодности (SLF), подтверждающий соответствие здания нормам безопасности. Иностранные собственники, работающие в личном качестве, не могут получить ряд туристических лицензий по российскому законодательству — легальная структура требует регистрации PT PMA, иностранной инвестиционной компании с минимальным порогом вложений около 600 000 долларов.

Логика регулятора прозрачна. Бали принял 6,3 миллиона иностранных туристов в 2024 году, этот показатель продолжает расти. При этом налоговые поступления от гостиничного сектора росли медленнее, чем турпоток, — значительная часть дохода от краткосрочной аренды оседала в серой зоне. Губернатор Костер публично называл это «утечкой регионального бюджета».

Для инвесторов, планирующих покупку виллы на Бали в инвестиционных целях, ситуация создаёт новую точку проверки при due diligence. Наличие полного пакета лицензий — NIB, PBG, SLF, правильного кода KBLI — превратилось в одно из ключевых условий, влияющих на реальную доходность объекта. Вилла без SLF формально не имеет права генерировать доход от краткосрочной аренды. Её листинг на Airbnb существует, пока платформа не провела верификацию. После верификации — нет.

По данным аналитиков рынка, объекты с полным комплектом документов продаются в среднем на 6–10% быстрее и имеют ниже дисконт при переговорах о цене.

Актуальные объекты в Индонезии — Бали, виллы и апартаменты: discount-house.com/indonesia