Wohnungen zum Verkauf in Montenegro

Leitfaden zum Kauf von Apartments in Montenegro: Investition und Leben im Jahr 2026

Die Entscheidung für eine Wohnung in Montenegro im Jahr 2026 ist eine strategische Entscheidung für Investoren und Familien, die europäische Immobilien mit maximalem Nutzen suchen. Der entscheidende Faktor ist die Kombination aus erschwinglichen Preisen (25-35 % niedriger als in Kroatien) und dem EU-Kandidatenstatus des Landes, der die Liquiditätssteigerung Ihres Assets gewährleistet. Ausländer können problemlos Eigentum erwerben, und eine Investition ab 250.000 € berechtigt zur Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis für die gesamte Familie. Der Markt bietet ideale Bedingungen sowohl für passives Mieteinkommen als auch für den dauerhaften Wohnsitz an der Adriaküste.

Apartmenttypen: Vom Studio bis zur Penthouse-Wohnung

Der moderne Markt ist nach Typ und Zweck strukturiert. Studios (25-40 m²) sind eine Budgetlösung für Investitionen in Tourismusvermietung, ab 85.000 €. Ein-Zimmer-Apartments (40-55 m²) sind das liquideste Format, machen 40 % der Nachfrage aus, ideal für die Saisonvermietung an Paare, ab 120.000 €. Zwei-Zimmer-Apartments (55-80 m²) eignen sich für Familienurlaube und Premium-Vermietung. Drei-Zimmer- und geräumige Apartments (80+ m²) umfassen Penthouses und Eliteproperties in geschlossenen Residenzen, oft für den dauerhaften Wohnsitz gekauft.

Erstmarkt vs. Zweitmarkt: Wichtige Unterschiede

Der Kauf einer Wohnung in einem Neubauprojekt vom Bauträger bietet Vorteile: moderne Grundrisse, energieeffiziente Technologie, 5-Jahres-Garantie und Festpreis während der Bauphase. Das Hauptrisiko sind mögliche Bauverzögerungen. Bestandsimmobilien bieten sofortigen Einzug, fertige Renovierung und ein reales Bild der Nachbarschaft. Die Preise können niedriger sein, erfordern jedoch eine gründliche Prüfung der rechtlichen Klarheit und des technischen Zustands. Für Investoren ist der Zweitmarkt oft attraktiver aufgrund der Möglichkeit eines schnellen Vermietungsstarts.

Preissegmente und Standorte: Wo lohnt sich der Kauf mehr?

Die Preisbildung hängt von drei Faktoren ab: Entfernung zum Meer, Aussicht und Klasse der Anlage. Economy-Segment (500-1000 m vom Meer): ab 1.500 €/m², geeignet für Langzeitinvestitionen. Business-Klasse (200-500 m vom Meer, geschlossene Residenzen): 2.500 – 3.800 €/m², optimal für Mietgeschäfte. Premium (erste Reihe, Panoramablick): ab 4.000 €/m², für anspruchsvolles Wohnen. Beliebte Städte: Budva (maximales Mieteinkommen, Liquidität), Tivat (Elitekomplexe in Marinanähe), Bar (bestes Preis-Wachstumspotenzial-Verhältnis).

Finanzberechnungen: Steuern und Rendite

Zusätzlich zum Objektpreis zahlt der Käufer weitere Kosten: Grunderwerbssteuer (3 %), Notargebühren (1 %), Stempelgebühr (20 €), Anwaltskosten (1.000-2.000 €). Jährliche Ausgaben: Grundsteuer (0,1-1 %) und Nebenkosten. Die Rendite aus Saisonvermietungen liegt in Top-Lagen bei 5-8 % pro Jahr. Beispielsweise kann ein Ein-Zimmer-Apartment in Budva für 150.000 € bei professionellem Management 7.500 – 12.000 € Nettoeinkommen pro Saison generieren.

Schritt-für-Schritt-Kaufprozess für Ausländer

1. Objektauswahl und Konditionenabstimmung. Festlegung von Budget und Nutzungszielen.

2. Juristische Due Diligence. Ein Anwalt prüft das Objekt im Kataster auf fehlende Belastungen und Baurechtmäßigkeit.

3. Unterzeichnung eines Vorvertrags (Predugovor). Zahlung einer 10 %-igen Anzahlung zur Objektreservierung.

4. Beurkundung des Hauptkaufvertrags (Ugovor o prodaji) bei einem staatlichen Notar mit gleichzeitiger Zahlung.

5. Eintragung der Eigentumsrechte im Kataster (bis zu 30 Tage).

Verwaltung und Vermietung: Wie man stabiles Einkommen erzielt

Für die legale Kurzzeitvermietung ist entweder eine "Turistička privreda"-Lizenz oder ein Vertrag mit einem lizenzierten Verwaltungsunternehmen erforderlich. Professionelle Manager nehmen eine Provision von 20-30 %, organisieren aber den gesamten Prozess: Marketing, Gästebetreuung, Reinigung und Problemlösung. Für Rentner und diejenigen, die für sich selbst kaufen, sind Langzeitmiete (ab einem Jahr) oder Wohnsitz mit Aufenthaltserlaubnis optimal.

Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf

Eine Investition in Wohnimmobilien ab 250.000 € (mit offizieller Bewertung) berechtigt zu einer befristeten Aufenthaltserlaubnis. Erforderliche Unterlagen: Kaufvertrag, Katasterauszug, polizeiliches Führungszeugnis mit Apostille, Nachweis der finanziellen Mittel (3.600 €/Jahr pro Person), Krankenversicherung. Die Aufenthaltserlaubnis wird für 1 Jahr mit Verlängerungsrecht erteilt und erlaubt das Leben, Studieren und Wirtschaften in Montenegro.

Fazit für den Investor im Jahr 2026

Der Kauf einer Wohnung in Montenegro ist heute eine Chance, in den wachsenden Markt eines EU-Kandidatenlandes zu einem erschwinglichen Preis einzusteigen. Der Schlüssel zum Erfolg ist die Wahl des richtigen Standorts für Ihre Ziele, die professionelle rechtliche Überprüfung der Immobilie und ein klarer Plan für ihre Nutzung (Vermietung, Aufenthaltserlaubnis, Dauerwohnsitz). Bei kompetentem Vorgehen bringt Ihre Investition eine stabile jährliche Rendite von 5-8 % bei der Aussicht auf eine Wertsteigerung des Assets von 7-10 % pro Jahr.