Балі запроваджує «ліцензійний бар'єр» для оренди вілл. Майже половина об'єктів на Airbnb ризикує бути видаленою з платформи.

Коли в липні 2025 року губернатор Балі Ваян Костер особисто був присутній під час знесення 48 незаконних споруд на пляжі Бінджін, це виглядало як демонстрація намірів, а не як системна політика. За кілька місяців стало очевидно: йшлося саме про систему.

З 31 березня 2026 року всі вілли та гестхауси, розміщені на міжнародних туристичних платформах — Airbnb, Booking.com, Agoda — зобов’язані мати верифікований номер ділової реєстрації (NIB) у державній системі OSS. Без цього документа платформи почали видаляти оголошення. За оцінками операторів ринку, опублікованими в березні, без відповідної ліцензії працює від 40 до 50 відсотків усіх лістингів Балі на великих платформах. Це десятки тисяч об’єктів.

Влада наполягає: жодної заборони Airbnb немає. Є вимога працювати легально. Офіційна процедура передбачає отримання кількох документів: NIB через систему OSS, дозвіл на будівництво в комерційному форматі (PBG, який замінив застаріле IMB), а також сертифікат експлуатаційної придатності (SLF), що підтверджує відповідність будівлі нормам безпеки. Іноземні власники, які діють як фізичні особи, не можуть отримати низку туристичних ліцензій згідно з індонезійським законодавством — легальна структура вимагає реєстрації PT PMA, іноземної інвестиційної компанії з мінімальним порогом вкладень близько 600 000 доларів.

Логіка регулятора прозора. Балі прийняв 6,3 мільйона іноземних туристів у 2024 році, і цей показник продовжує зростати. Водночас податкові надходження від готельного сектору зростали повільніше, ніж турпотік — значна частина доходу від короткострокової оренди осідала в сірій зоні. Губернатор Костер публічно називав це «витоком регіонального бюджету».

Для інвесторів, які планують купівлю вілли на Балі з інвестиційною метою, ситуація створює нову точку перевірки під час due diligence. Наявність повного пакету ліцензій — NIB, PBG, SLF, правильного коду KBLI — перетворилася на одну з ключових умов, що впливають на реальну дохідність об’єкта. Вілла без SLF формально не має права генерувати дохід від короткострокової оренди. Її лістинг на Airbnb існує, доки платформа не провела верифікацію. Після верифікації — ні.

За даними аналітиків ринку, об’єкти з повним комплектом документів продаються в середньому на 6–10% швидше та мають нижчий дисконт під час переговорів про ціну.

Актуальні об’єкти в Індонезії — Балі, вілли та апартаменти: discount-house.com/indonesia