Bali Home Immo та Bamboo Routes попереджають: слово «фригольд» на Балі означає не те, що ви думаєте.
Середній покупець, який вперше розглядає віллу на Балі, стикається з тією самою ситуацією: в маркетингових матеріалах забудовника написано «freehold», агент каже «повна власність», і лише на етапі підписання договору з'ясовується, що індонезійське законодавство резервує право на повне володіння землею виключно за громадянами Індонезії.
Це не лазівка і не виняток — це фундаментальна норма Основного аграрного закону Індонезії № 5 від 1960 року, яка діє без змін і донині. Hak Milik, найсильніший земельний титул у країні, закритий для іноземних фізичних осіб. Будь-яка пропозиція «freehold» на адресу нерезидента де-факто означає одну з трьох легальних структур — і жодна з них не дорівнює прямому фрігольду в західному розумінні.
Bali Home Immo в огляді, опублікованому 6 квітня 2026 року, структурує три робочі шляхи. Перший — Hak Sewa, довгострокова оренда на 25–30 років з опціоном продовження. Низький поріг входу, проста процедура. Ключовий ризик: актив депреціює зі спливом терміну — вілла з залишком 20 років вже суттєво дешевша за нову. Другий — Hak Pakai, «право користування» — зареєстрований земельний сертифікат, що видається іноземцю особисто. Сильніша позиція, але потребує чинного виду на проживання (KITAS або KITAP) та мінімальної вартості об'єкта близько 5 мільярдів рупій для житлових будинків (приблизно $300 000) і 2 мільярдів рупій для апартаментів. Третій — PT PMA, іноземна інвестиційна компанія, яка може тримати землю під Hak Guna Bangunan (право забудови) на строк до 80 років з урахуванням продовжень. Потребує реєстрації юрособи, щорічної звітності та мінімального статутного капіталу близько $600 000.
Найдорожча пастка — номінальна схема, за якої місцевий громадянин (номінал) купує фрігольд формально на себе, а іноземець отримує «побічну угоду». Компанія COCO Development у своєму керівництві 2026 року описує механізм провалу: при розлученні номінала його колишній чоловік або дружина автоматично претендують на 50% майна згідно з індонезійським сімейним правом (Gono Gini). «Побічна угода» юридично нікчемна, оскільки намагається обійти конституцію. Покупець втрачає віллу цілком.
Bamboo Routes фіксує, що в 2026 році продавці дедалі активніше використовують термін «freehold equivalent» стосовно структури PT PMA — формально коректно, але вводить покупців в оману щодо реальних строків та корпоративних зобов'язань. Чиста дохідність оренди після всіх витрат на Балі зараз становить 2,5–9% річних залежно від формату: довгострокова оренда дає 2,5–5%, короткострокова при хорошому управлінні — 4–9%.
Нерухомість в Індонезії — Балі, вілли та апартаменти: discount-house.com/indonesia