Nieruchomość nad morzem w Hiszpanii

Nieruchomości nad morzem w Hiszpanii w 2026 roku: co to jest, ceny i przewodnik krok po kroku

Dlaczego Hiszpania pozostaje głównym kierunkiem zakupu nieruchomości nad morzem? W 2026 roku wybór podyktowany jest nie tylko klimatem, ale także pragmatyzmem. Zakup nieruchomości nad morzem w Hiszpanii to nabycie aktywa w stabilnym kraju UE. Daje on prawo do legalnego pobytu dla emerytów i pracowników zdalnych, ustala koszty mieszkania i zapewnia dostęp do śródziemnomorskiego stylu życia. Pojęcie to obejmuje zarówno mieszkania w odległości pieszej od plaży (pierwsza–trzecia linia), jak i domy w odległych urbanizacjach, oddalonych o 5–15 minut jazdy samochodem, gdzie cena za metr kwadratowy jest znacznie niższa.

Ceny i typy nieruchomości: nowe budownictwo czy rynek wtórny?

W 2026 roku segment nieruchomości nadmorskich nadal w 90% składa się z rynku wtórnego. Nowe budownictwo (obra nueva) jest rzadkie i należy do klasy premium. Przedziały cenowe są ściśle powiązane z lokalizacją. Absolutne minimum zaczyna się od 80 000 € za nieremontowane studio oddalone 30 minut od morza w prowincjach Murcja lub Almeria. Na popularnej Costa Blanca w Torrevieji lub Orihueli dobrą kawalerkę można znaleźć za 110 000–130 000 €. Na prestiżowej Costa del Sol w Marbelli lub Esteponie bilet wstępu to 150 000–180 000 € za kompaktowe mieszkanie w starym kompleksie.

Proces zakupu: 5 kluczowych etapów dla nierezydenta

1. Poszukiwania i due diligence. Skorzystaj z agregatorów i lokalnych agentów. Obowiązkowe kontrole to: wypis z rejestru nieruchomości (Nota Simple), zaświadczenie o braku długów wspólnoty (Certificado de deudas) i świadectwo charakterystyki energetycznej. W przypadku nieruchomości wystawionych na sprzedaż dłużej niż sześć miesięcy negocjuj, powołując się na konieczność remontu.

2. Podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato de arras). Wpłacana jest zaliczka (zwykle 10%), ustalane są warunki i terminy. Jeśli kupujący się wycofa, traci zaliczkę; jeśli wycofa się sprzedający, musi zwrócić podwójną kwotę.

3. Zabezpieczenie finansowania (w razie potrzeby). Kredyt hipoteczny dla nierezydentów wymaga wkładu własnego w wysokości 40–50%. Oficjalna wycena bankowa (tasación) często jest niższa od ceny rynkowej.

4. Zapłata podatków i podpisanie aktu. Główny podatek od nieruchomości używanych (ITP – podatek od przeniesienia własności) wynosi 6–10%, w zależności od regionu. Następnie przed notariuszem podpisuje się akt notarialny kupna-sprzedaży (Escritura Pública).

5. Rejestracja i podłączenie mediów. Notariusz składa dokumenty w rejestrze nieruchomości w celu wpisu prawa własności. Nowy właściciel musi zawrzeć umowy na wodę, prąd i internet.

Pozwolenie na pobyt, wynajem i dla kogo jest to opłacalne w 2026 roku

Sam zakup nie daje automatycznie prawa do pobytu. Od 2025 roku program Golden Visa dla nieruchomości został zniesiony. Jednak posiadanie nieruchomości jest kluczowym wymogiem przy ubieganiu się o wizę bez prawa do pracy (visado no lucrativa) lub wizę cyfrowego nomady (visado nómada digital), które wymagają udowodnienia stabilnych dochodów z zagranicy. Dla europejskich emerytów jest to sposób na legalizację stałego pobytu. Długoterminowy wynajem może przynosić 3–4% rocznego zwrotu, podczas gdy wynajem turystyczny dla małych obiektów jest często nieopłacalny z powodu wysokich wymagań licencyjnych. Jest to inwestycja w jakość życia dla tych, którzy chcą ustalić swoje koszty i posiadać niezawodny aktyw w słonecznym kraju.