Nieruchomość w San Juan

Nieruchomości w San Juan, Alicante 2026: Gdzie kupić, ceny i korzyści dla inwestora

San Juan w Alicante to synonim prestiżowego życia na wybrzeżu Morza Śródziemnego. W 2026 roku ten region Costa Blanca odnotowuje stabilny wzrost cen o 4-6% rocznie i wysokie zainteresowanie zarówno ze strony międzynarodowych inwestorów, jak i rodzin szukających stałego miejsca zamieszkania. Ten przewodnik oferuje szczegółową analizę rynku: od cen nieruchomości za m² w różnych dzielnicach po prawne zawiłości zakupu i kalkulację zysku z wynajmu.

Dlaczego San Juan? Atrakcyjność inwestycyjna w 2026 roku

Rynek nieruchomości w San Juan utrwalił swoją pozycję jako jeden z najbardziej stabilnych w Hiszpanii. Po korekcie z lat 2023-2024, spowodowanej globalnymi czynnikami ekonomicznymi, segment wysokiej jakości nieruchomości nadmorskich wykazał wyraźną poprawę. Głównymi czynnikami napędzającymi są stały napływ międzynarodowych nabywców z Europy Północnej, Wielkiej Brytanii i cyfrowych nomadów, a także rozwój infrastruktury: modernizacja nadmorskiej linii tramwajowej TRAM L1 oraz rozbudowa prywatnego szpitala Clínica San Juan. Zakup tutaj to inwestycja w wysoce płynny aktyw, w przypadku którego ceny obiektów z pierwszej linii wykazywały minimalne wahania nawet w okresach kryzysów.
*Nie jesteś pewien wyboru lokalizacji? Zamów u naszego specjalisty porównawczą kalkulację rentowności inwestycji dla 2-3 obiecujących lokalizacji.*

Geografia i dzielnice: Gdzie dokładnie kupić?

Kluczem jest zrozumienie różnic między dwiema głównymi strefami. Playa de San Juan to prestiżowy pas nadmorski z nową zabudową. San Juan de Alicante to gmina położona dalej w głębi lądu, oferująca bardziej miejskie środowisko i przystępne opcje. W obrębie Playa de San Juan wyróżniają się trzy segmenty.

Pierwszy to pierwsza linia i Cabo de las Huertas. Ceny apartamentów z widokiem na morze zaczynają się od 500 000 €, za willę z prywatnym basenem i ogrodem na przylądku żąda się od 1,2 miliona €. Do legendarnych ulic należą Avenida de Niza i Avenida Costa Blanca.

Drugi segment to strefa centralna (Avenida de la Condomina, Los Álamos). To „złoty środek” dla rodzin i inwestorów. Skoncentrowana jest tu cała infrastruktura. Ceny nowoczesnych 2-pokojowych apartamentów w zamkniętych kompleksach z basenem wahają się od 320 000 € do 450 000 €.

Trzeci obszar to wewnętrzne dzielnice San Juan de Alicante. To budżetowa strefa wejścia. Ceny nieruchomości wymagających remontu zaczynają się tutaj od 180 000 € za mieszkanie. Jest to wybór dla tych, którzy cenią sobie bliskość tramwaju (10-15 minut do plaży) i niższe opłaty wspólnoty (comunidad).

Typy nieruchomości w San Juan: Od nowych inwestycji po wille

Rynek oferuje zróżnicowany wybór obiektów różnych klas i stanów. Kluczową różnicą w porównaniu z centrum Alicante jest nacisk na nowoczesne kompleksy mieszkaniowe (complejos residenciales) z pełną infrastrukturą.

Mieszkania w nowych inwestycjach (obra nueva): Jest to główny produkt dla inwestorów nastawionych na wynajem wakacyjny premium. Sprzedawane są pod klucz (llave en mano) przez deweloperów premium. Cechy charakterystyczne to otwarte przestrzenie, panoramiczne przeszklenia (acristalamiento panorámico), systemy „inteligentnego domu” (domótica), ogrzewanie podłogowe i rewersyjne klimatyzatory „zimno/ciepło”. Klasa energetyczna — A. Średnia cena za m²: 3 200 - 3 800 €.

• *Studio (40-50 m²): od 220 000 €.*

• *Mieszkanie 2-pokojowe (80-90 m²): od 320 000 €.*

• Penthouse (ático*) z tarasem-solarium (150 m² + 50 m²): od 800 000 €.*

Wille (chalets independientes): Wybór dla zamożnych Europejczyków kupujących drugi dom. Działki od 500 m². Reprezentowane zarówno przez nowoczesne projekty z płaskimi dachami (cubierta plana), jak i klasyczne wille śródziemnomorskie. Ceny zaczynają się od 800 000 €.

Domy szeregowe (adosados) i bungalowy na rynku wtórnym: Przeważają budynki z lat 80.-90., często wymagające remontu (necesita reforma). Stan techniczny jest solidny, ale przestarzały pod względem efektywności energetycznej. Średni koszt remontu kapitalnego (reforma integral) — od 500 €/m², włącznie z wymianą instalacji elektrycznych, hydraulicznych i ociepleniem elewacji.

Dlaczego San Juan jest droższy i lepszy niż centrum Alicante? Porównanie dla inwestora

Wybór San Juan to świadoma decyzja na rzecz jakości życia (calidad de vida) i bardziej niezawodnych inwestycji. Oto kluczowe różnice uzasadniające wyższe koszty nieruchomości.

Podczas gdy w centrum Alicante (Stare Miasto, Eixample) średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym wynosi 2 200 - 2 800 €, w San Juan sięga 2 600 - 3 500 €. Różnica ta jest w pełni uzasadniona jakością infrastruktury i środowiska.

Podczas gdy w historycznym centrum parkowanie jest chronicznym problemem i kosztowną przyjemnością, w nowych budynkach w San Juan podziemne parkingi (garaje subterráneo) są standardem, gwarantując każdemu właścicielowi wygodne i bezpieczne miejsce dla samochodu, co oznacza bezpośrednie oszczędności i komfort.

Główną zaletą jest infrastruktura kompleksów mieszkaniowych. W centrum Alicante rzadko można znaleźć coś więcej niż windę. W San Juan natomiast standardem dla nowych projektów jest wspólny basen (piscina comunitaria), zadbane ogrody, plac zabaw dla dzieci, a często także centrum fitness i sauna. Ta wartość dodana bezpośrednio wpływa na atrakcyjność nieruchomości pod kątem wynajmu i jej płynność.

Czynnik ciszy i ekologii jest również niezwykle ważny. Zgiełk życia nocnego i gęsta zabudowa historyczna w centrum kontrastują z szerokimi alejami, niską gęstością zabudowy i bezpośrednim dostępem do 7-kilometrowej plaży w San Juan. Tak spokojne otoczenie jest kluczowym argumentem dla rodzin rozważających długoterminowy wynajem lub przeprowadzkę na stałe.

Wreszcie, różni się również docelowy najemca. W centrum Alicante są to często studenci i turyści szukający krótkoterminowego zakwaterowania. W San Juan rynek wynajmu jest ukierunkowany na rodziny (do długoterminowego zamieszkania) i zamożnych turystów (do wynajmu sezonowego). Tworzy to bardziej stabilny i zazwyczaj bardziej dochodowy strumień przychodów z najmu dla inwestora.

Wysoka jakość wykonania – podstawa inwestycji

Nowe inwestycje w San Juan od deweloperów takich jak Vía Célere czy Neinor Homes wykorzystują technologie zbliżone do standardów domu pasywnego (casa pasiva): wentylowane elewacje z granitu ceramicznego (poprawiającego izolację termiczną), zwiększona izolacja akustyczna między mieszkaniami (aislamiento acústico) oraz systemy inżynieryjne o niskim zużyciu energii. Wysoka klasa energetyczna A przekłada się bezpośrednio na niskie rachunki za prąd (gastos de luz), co jest kluczowym argumentem dla długoterminowego wynajmu rodzinom i zapewnia stabilny przepływ gotówki.

Proces zakupu dla nierezydentów: Kluczowe etapy

Zakup przez cudzoziemca jest bezpieczny, ale wymaga przejścia określonych etapów. Po wyborze nieruchomości następuje etap due diligence: weryfikacja pozwolenia na zamieszkanie (cédula de habitabilidad), brak zadłużenia z tytułu podatku od nieruchomości IBI oraz opłat wspólnoty (comunidad). W przypadku domów obowiązkowy jest raport techniczny.

Następnie zawierana jest przedwstępna umowa kupna-sprzedaży (Contrato privado de compraventa) z zaliczką w wysokości 10%. Ważne jest, aby otworzyć hiszpańskie konto bankowe i uzyskać numer identyfikacji podatkowej NIE. Kredyt hipoteczny dla nierezydentów wymaga wkładu własnego w wysokości 30-40%.

Ostatnim etapem jest podpisanie aktu notarialnego (Firma de la Escritura Pública) i zapłacenie podatku: 10% podatku od przeniesienia własności (ITP) dla nieruchomości z rynku wtórnego lub 10% podatku VAT (IVA) + 1,5% podatku od czynności prawnych (AJD) dla nowych budynków. Rejestracja w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad) kończy transakcję.

Utrzymanie, podatki i rentowność w 2026 roku

Właściciel ponosi następujące wydatki: podatek od nieruchomości IBI (600-2 000+ €/rok), opłaty wspólnoty (comunidad) (100-250 €/miesiąc w kompleksach), media i ubezpieczenie. Należy zaplanować 1-1,5% wartości obiektu rocznie na utrzymanie.

Rentowność z najmu pozostaje stabilna:

• Wynajem sezonowy (alquiler vacacional): Mieszkanie 2-pokojowe nad morzem w lipcu-sierpniu = 1 800 - 2 500 €/miesiąc. Roczna rentowność netto: 5-7%.

• Wynajem długoterminowy (alquiler anual): Ten sam obiekt = 1 000 - 1 400 €/miesiąc. Rentowność netto: około 4%.
  Kluczem do sukcesu jest profesjonalne zarządzanie nieruchomościami (gestoría).

Pobyt stały i wizy: Rola zakupu nieruchomości

Zakup nie daje automatycznie prawa do pobytu, ale jest znaczącym aktywem. W przypadku zezwolenia na pobyt bez prawa do pracy (Residencia No Lucrativa) posiadanie nieruchomości znacznie ułatwia proces. Wizy dla cyfrowych nomadów (DNV) również uznają posiadanie nieruchomości za pozytywny czynnik stabilności finansowej.

San Juan w 2026 roku utrzymuje swój status wzorcowego celu inwestycji w nieruchomości na Costa Blanca. Jego rynek oferuje nowoczesne, wysokotechnologiczne budynki, stabilne zyski i jakość życia przewyższającą centrum miasta. Aby wybrać nieruchomość dokładnie odpowiadającą Twojej strategii i przeprowadzić pełną weryfikację prawną, skonsultuj się z naszym specjalistą ds. sprzedaży międzynarodowej, aby otrzymać spersonalizowany wybór obiektów.

Chcesz otrzymać wybór aktualnych ofert z planami technicznymi i certyfikatami energetycznymi? Złóż zapytanie.