ЭТАПЫ ОФОРМЛЕНИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ.

1. СОГЛАСОВАНИЕ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ.

Как только покупатель выбрал дом или апартаменты, которые хочет купить в Испании, он должен сделать устное предложение, в котором заявить сколько он готов уплатить за выбранные для купли апартаменты или виллу в Испании. Недвижимость в Исппании, дома продаются по результатам индивидуального торга, целью которого является достижение взаимовыгодных условий как для продавца, так и для покупателя.

2. ОФОРМЛЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ О ЦЕНЕ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ — УПЛАТА РЕЗЕРВАЦИОННОГО ДЕПОЗИТА.

Как только стороны достигли устного соглашения о цене на недвижимость, покупателю необходимо оформить свое предложение в письменной форме. В Испании при покупке недвижимости до подписания непосредственно самого договора ">купли-продажи к письменному предложению следует приложить резервационный депозит. Т. е. внести залог за апартаменты в Испании, которые вы хотите купить, или за другую недвижимость в Испании, например дом или виллу.

Резервационный депозит гарантирует, что объект недвижимости снят с рынка и зарезервирован за покупателем по согласованной цене. Размер такого депозита обычно составляет 3 000 евро для недвижимости, стоимостью до 300 000 евро, 6 000 евро для недвижимости стоимостью, превышающей 300 000 евро, 10 000 евро для недвижимости, стоимостью, превышающей 1 000 000 евро. Цены на недвижимость в Испании отличаются в значительной степени в зависимости от размера и типа объекта. Так можно апартаменты в Испании купить за цену в несколько раз меньше чем можно купить виллу в Испании.

3. ВЫБОР АДВОКАТА, ЧТОБЫ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ.

В Испании имеется достаточное количество адвокатов, которые помогут купить недвижимость в Испании, свободно владеющих иностранным языком (сделка не может быть оформлена нотариусом, если одна из сторон не владеет испанским языком). Адвокат также обеспечивает юридическую чистоту сделки, проверив ее на соответствие законодательству, а также проверяет не обременен ли объект недвижимости обязательствами, залогом или долгом и осуществлены ли в отношении указанного объекта все необходимые налоговые и коммунальные платежи и т. п. (без подобной юридической экспертизы сделка не может быть оформлена нотариусом). Адвокат сообщает заранее о размере своего гонорара — обычно он составляет 1,16% от цены покупки.

По сути, услуги предоставляемые адвокатами при покупке недвижимости в Испании коррелируют с работой  риелторов, занимающихся оформлением сделок с недвижимостью. Однако, дом или апартаменты в Испании и их продажа имеют свои тонкости и привлечение российских риелторов для их приобретения не может быть рассмотрена как исчерпывающая мера для организации оформления сделки. В любом случае, чтобы купить дом в Испании или апартаменты, вам будет нужен адвокат, специализирующийся на сделках по продаже недвижимости в Испании

4. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ.

После принятия предложения собственником недвижимости стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости или договор об покупке с отсроченной передачей недвижимости покупателю (так называемый опцион, такой вид сделки используют, если покупатель не собирается использовать недвижимость сразу после покупки — в итоге цена покупки снижается за счёт арендных платежей бывших владельцев, которые продолжают жить в ней оговорённый опционом срок). Обычно подписание договора осуществляется через две недели после формального принятия предложения. Адвокат покупателя закончит проверку на соответствие сделки закону и организует процедуру погашения долгов собственника (распространённой практикой при покупке недвижимости является выплата части денег непосредственно банку, в котором продавец имел на неё непогашенный ипотечный контракт). В договоре купли-продажи недвижимости (а также в опционе) отражаются все условия сделки и устанавливается дата её окончательного оформления нотариусом. Обычно на этой стадии покупатель уплачивает 10% от стоимости объекта, которые не возмещаются (задаток).

Купить недвижимость в Испании возможно при большом разнообразии исходных условий продажи. Это, в свою очередь, обуславливает разнообразие цены на недвижимость в Испании. Например, можно купить дом в Испании по цене ниже чем обычно апартаменты в Испании купить предлагают за счет наличия дополнительных обременений в случае дома в виде долговых обязательств, отсрочки вселения и тому подобных. Задача организации, сопровождающей сделки по купле недвижимости в Испании обеспечить минимальные риски при проведении сложных сделок.

5. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Перечисление денежных средств производится через счет. Открытие счета в Испании происходит аналогично открытию счета в России: необходимо явиться с паспортом в отделение банка и заполнить соответствующие бланки документов. Супруги имеют возможность открыть один счет на двоих и совместно распоряжаться размещенными на нем денежными средствами.

После открытия счета заключается договор с адвокатом. При этом адвокату выдается доверенность с широким кругом полномочий, включая следующие: совершение от имени клиента самой сделки, распоряжение денежными средствами на счете и получение ID налогового индификационного кода (аналог российского ИНН). Для получения такого кода адвокатам потребуются копия паспорта клиента, заверенная Испанским посольством своей страны. Для заверения документов, необходимо обратиться в фирму при посольстве, которая организует в короткие сроки все необходимые действия

Все вопросы, связанные с перечислением денежных средств, разрешаются адвокатами: они со счета клиента перечисляют аванс в размере 10% продавцу, переводят денежные средства, полученные под залог недвижимости в банке, в банк продавца и т. д.

Безусловно, предоставление такого широкого круга полномочий выглядит рискованным, но другой способ заключить сделку без посредничества адвокатов отсутствует. Кроме того, поскольку привлечение адвоката для заключения сделки предусмотрено законом, рискует прежде всего адвокат и его ответственность, как всех адвокатов в Европе надежно застрахована.

6. ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ НОТАРИУСОМ.

В Испании сделка купли-продажи недвижимости считается окончательно совершенной после оформления документов о собственности у нотариуса, окончательного платежа и передачи владения покупателю. В назначенный день покупатель и продавец (или их полномочные представители) встречаются в офисе нотариуса для того, чтобы подписать документ о собственности «Escriturade Compraventa». После этого покупателем совершается платеж оставшейся суммы и владение переходит покупателю путем вручения ключей от объекта недвижимости.

7. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ.

Нотариус направляет копию документа о переходе права собственности на недвижимость в Испании в местные органы регистрации. При этом адвокат организует уплату всех налогов, связанных с покупкой недвижимости, а также занимается оформлением государственной регистрации перехода права собственности покупателю. Государственная регистрация сделки обычно занимает около 2 месяцев. Адвокат также организует переоформление счетов и договоров на коммунальные услуги такие как водоснабжение и электроснабжение, и организует оплату таких услуг через местный банк.

Таким образом, основная забота человека, который хочет купить недвижимость в Испании заключается в пополнении счета в испанском банке с которого будут проходить все платежи за приобретаемую недвижимость. И правильный выбор адвоката, который обеспечит организацию всех платежей, которые будет необходимо как если вы захотите купить виллу в Испании, так и в случае покупки апартаментов в Испании.

8. ПЛАТЕЖИ НЕОБХОДИМЫЕ, ЧТОБЫ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ.

• расходы на юридическое оформление: 1% от цены покупки + налог на добавленную стоимость 16%, то есть всего 1,16%;
• нотариальные платежи: размер определен законом и варьируется от 300 евро до 1200 евро, в зависимости от цен на объекты недвижимости;
• регистрационные платежи: в целом их размер на 20% меньше нотариальных платежей.

Подробнее расходы, возникающие при покупке виллы или квартиры в Испании описаны в разделе расходы при покупке недвижимости.

9. НАЛОГИ, УПЛАЧИВАЕМЫЕ ПОКУПАТЕЛЕМ.

Налог на добавленную стоимость (IVA) при покупке новых объектов недвижимости или налог на приобретение недвижимости на вторичном рынке (ITP).

Налог при перепродаже рассчитывается от цены за недвижимость, которую уплатит покупатель, и составляет:

При приобретении новых объектов недвижимости покупателем уплачивается только налог на добавленную стоимость, который составляет в независимости от стоимости недвижимости.

10. НАЛОГИ, УПЛАЧИВАЕМЫЕ ПРОДАВЦОМ

• «Plus Valia» — местный муниципальный налог, взимается в связи с тем, что официально оцениваемая стоимость земли увеличивается с момента последней продажи объекта. Этот налог уплачивает продавец, однако договором может быть предусмотрено, что такой налог уплачивает покупатель. Размер налога варьируется от нескольких сотен евро до нескольких тысяч для крупных объектов недвижимости с большими земельными участками. Вопрос об уплате указанного налога возможно обсудить в процессе переговоров и на консультации с адвокатом.
• Налог на прибыль, если применяется, то взимается в размере 21% от прибыли.
• Налоговые удержания для нерезидентов. Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3% от цены покупки и уплачивает этот налог налоговому органу от имени продавца. Продавец готовит налоговую декларацию для того, чтобы проверить взимается ли в его случае налог на прибыль. Если налоги с продавца не взимаются (в случае когда цена продажи не превышает цену покупки), продавец может, обратившись в налоговый орган, получить возмещение налога. Налоговый орган обязан выплатить возмещение налога в течение 3х месяцев, и если возмещение в указанный срок не произведено, продавец получит также процент за пользование денежными средствами.