В 2026 году инвестиции в испанскую недвижимость могут вырасти на 5–10%

Что происходит с рынком и почему это важно

Инвестиции в недвижимость Испании в 2026 году выходят на рекордный уровень. Согласно отчету CBRE «Real Estate Market Outlook 2026», объем вложений достигнет 19–21 миллиарда евро, что на 5–10% выше показателя 2025 года. Рынок возвращается к цифрам 2018 года, когда был зафиксирован исторический максимум в 20,38 млрд евро. Для частного инвестора это сигнал: испанские активы входят в фазу активного роста. Но чтобы купить квартиру в Мадриде или виллу на Коста-дель-Соль, недостаточно знать прогнозы. Нужно понимать юридическую конструкцию сделки. Законодательство Испании предлагает прозрачные механизмы для нерезидентов. Основной триггер последних лет — Golden Visa (ВНЖ за инвестиции от 500 тысяч евро). Однако в 2026 году программа находится под риском ужесточения. Налоговая нагрузка варьируется: при покупке новостройки платится IVA 10% и гербовый сбор AJD 1,5%, на вторичном рынке — ITP от 6 до 10% в зависимости от автономии. Ежегодный налог на недвижимость IBI составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости. Доход от аренды для нерезидентов облагается налогом 24%.

Факторы роста: ставки, спрос и структурный дефицит

CBRE выделяет три драйвера 2026 года. Первый — стабилизация процентных ставок на уровне 2%, что делает ипотеку доступной даже для нерезидентов. Испанские банки дают до 70% стоимости объекта под 3–4% годовых. Второй — внутренний спрос, подогреваемый ростом занятости и туризма. Третий — структурный дефицит жилья: сегодня не хватает более 700 тысяч объектов, а ежегодная потребность составляет 150–200 тысяч новых домов. Это создает постоянное давление на цены. Для инвестора это означает: ждать снижения цен бессмысленно. Даже умеренный прогноз роста в 2026 году — это 3–5% удорожания в масс-маркете и до 7% в премиум-сегменте. Наиболее ликвидными остаются объекты под аренду — Build to Rent (строительство для сдачи) и студенческие общежития, где доходность достигает 5–7%. Институциональный капитал уже зашел в этот сегмент, частным инвесторам стоит присоединяться.

Жилье, аренда и реальные цены 2026 года

Жилой сектор остается основным бенефициаром 2026 года. Прогноз CBRE подтверждает: спрос на аренду будет расти, а предложение — отставать. Девелоперы фокусируются на двух полюсах: доступное жилье с государственной поддержкой и элитная недвижимость. Средняя цена квадратного метра в Мадриде составляет 3 500–5 500 евро в бизнес-районах и доходит до 12 000 евро в премиум-зонах — Саламанка, Рекалетос, Альмагро. Барселона держит планку 4 000–6 500 евро за метр в центре и районе 22@. На побережье ситуация иная. Коста-дель-Соль предлагает вход от 2 800 евро за метр в Бенальмадене до 5 500+ евро в Марбелье. Валенсия и Малага — растущие рынки с потенциалом +10–15% за 2–3 года. Здесь еще можно найти объекты по цене 2 500–3 200 евро за метр. Канарские острова и Коста-Бланка — самые доступные: от 1 800 евро за метр, но доходность туристической аренды здесь достигает 6–7%.

Офисы: Мадрид и Барселона как магниты капитала

Офисный сегмент окончательно восстановился. В деловых районах Мадрида — AZCA, Nuevo Norte, Пасео де ла Кастельяна — и Барселоны — 22@, Diagonal Mar — вакансия не превышает 4%. Это уровень 2007 года. Арендные ставки на качественные активы класса А растут, доходность стабилизировалась на отметке 4,5–5,5%. Для частного инвестора прямой вход в офисный сегмент сложен — там доминируют фонды и Socimi. Но косвенно тренд влияет на жилье: рост деловой активности тянет за собой спрос на аренду со стороны экспатов и цифровых кочевников. Инвестиции в апартаменты рядом с бизнес-хабами — защищенная стратегия на 2026 год.

Гостиницы, туризм и розничная торговля

Испания остается туристическим гигантом. В 2026 году рост числа посетителей замедлится, но увеличится средний чек. Инвесторы делают ставку на два полюса: ultra-luxury — Ибица, Марбелья, Сотогранде — и экономичные форматы. Реконструкция старых отелей под новые стандарты — главный тренд. Для частного капитала здесь открываются ниши: покупка апарт-отелей на побережье, гостевых домов в менее зрелых направлениях — Аликанте, Кадис, Канарские острова. Доходность таких объектов при грамотном управлении достигает 6–8%, что выше среднерыночной. Ритейл также оживает после кризиса. Успешны только те активы, которые прошли реновацию и предлагают омниканальный опыт. Торговые центры премиум-класса в Мадриде и Барселоне показывают рост потока посетителей третий год подряд. Стрит-ритейл на центральных улицах — Gran Vía, Paseo de Gracia — восстанавливает арендные ставки. Для инвестора с бюджетом от 500 тысяч евро возможна покупка коммерческих помещений под долгосрочную аренду с доходностью 5–6%. Главный риск — ужесточение регулирования туристической аренды в центрах городов, что может сместить спрос в спальные районы.

Что нужно знать инвестору в 2026 году

Рынок Испании вошел в цикл роста — покупать нужно сейчас. Юридическая защита: обязательны проверка Nota Simple в Catastro, контракт у нотариуса, получение NIE. Бюджет входа: от 1 800 евро за метр на Канарах до 12 000 евро за метр в премиум-районах Мадрида. Доходность: аренда дает 3–7% в зависимости от локации и сегмента. Налоги: закладывайте 10–12% сверх стоимости покупки. Ипотека: для нерезидентов доступна, ставка 3–4%, первый взнос 30–40%. Главный совет риэлторов: не гнаться за сверхдоходностью, а смотреть на надежность и локацию. 2026 год — рынок продавца, и победит тот, кто принимает решение быстрее.