Preiswerte Immobilien zum Verkauf in Spanien

Günstiger Immobilien in Spanien

Was ist das und warum gerade Spanien?

Günstiger Immobilien in Spanien bezeichnet das Marktsegment, in dem man bezugsfertigen Wohnraum mit einem Budget von 80.000 bis 180.000 Euro erwerben kann. Der Hauptgrund für die Wahl unter Deutschen, Franzosen, Niederländern und Skandinaviern ist die einzigartige Kombination aus drei Faktoren: dem Status als EU-Resident, dem mediterranen Klima und einer tatsächlich funktionierenden Infrastruktur zu einem erschwinglichen Preis. Im Jahr 2026 handelt es sich dabei in 95 % der Fälle um gebrauchte Immobilien (segunda mano / Gebrauchtimmobilien), typischerweise aus den Baujahren 1995–2010, die oft eine kosmetische Renovierung (reforma cosmética) oder teilweise Modernisierung (necesita actualización) benötigen. Dies ist keine Investition in Luxus, sondern der Kauf von Lebensqualität für pragmatische Menschen.

Welche konkreten Immobilientypen gibt es und wo findet man sie?

Der Markt bietet eine klare Typologie von Objekten, jedes mit eigenen Merkmalen:

• Studios (Estudios): Kompakter Wohnraum von 30–40 m², oft mit kombiniertem Wohn-/Kochbereich. Idealer Einstieg für eine Einzelperson.

• Ein-Zimmer-Wohnungen (Pisos de 1 dormitorio): Die klassische Variante mit separatem Schlafzimmer, 45–60 m² groß.

• Kleine Reihenhäuser (Adosados pequeños): 2–3 Schlafzimmer-Häuser in Reihenbebauung, üblicherweise in entlegenen Urbanisationen (urbanizaciones alejadas) in 5–10 km Entfernung von der Küste.

Neubauten (obra nueva) gibt es in dieser Preiskategorie praktisch nicht, mit seltenen Ausnahmen von Mikro-Studios in Touristenkomplexen.

Aktuelle Preise 2026: Vom Minimum zu "budget"-Optionen in begehrten Lagen

• Absolutes Minimum: Ab 75.000 Euro findet man ein Studio ohne Renovierung (sin reformar) in Gemeinden der Provinz Murcia (Costa Cálida) oder Almería, gelegen 25–35 Autominuten vom Meer entfernt.

• Preisführer – Costa Blanca: In Torrevieja kostet ein Studio in gutem Zustand ab 90.000 €, eine Ein-Zimmer-Wohnung ab 110.000 €. In Orihuela Costa beginnen die Preise bei 95.000 €.

• „Erschwingliche“ Premium-Lage – Costa del Sol: In Marbella ist der Begriff „günstig“ relativ. Die preiswertesten Angebote sind Wohnungen in älteren Komplexen in Gegenden wie Las Chapas oder San Pedro de Alcántara zu Preisen ab 150.000 €. In Málaga beginnen ähnliche Optionen bei 130.000 €.

• Hauptstadtkontext – Barcelona: Hier konzentriert sich das Budget-Segment (ab 180.000 €) auf Altbaugebäude in Vierteln wie El Raval oder in Vororten wie Badalona.

Detaillierter Kaufprozess: Von der Verhandlung bis zum Abschluss

• Such- und Verhandlungsphase (Fase de búsqueda y regateo): Ein Schlüsselmoment zum Sparen. Bei Objekten, die länger als 6 Monate auf dem Markt sind (más de 6 meses en el mercado) oder „zur Renovierung“ (para reformar) angeboten werden, kann man getrost mit einem Angebot 10–15 % unter dem geforderten Preis in die Verhandlung starten. Ihre Argumente: Notwendigkeit von Investitionen, schlechter Energieeffizienzstandard (clase energética baja), fehlender Aufzug.

• Phase der rechtlichen und technischen Prüfung (Due Diligence): Es ist zwingend erforderlich, vom Verkäufer anzufordern:

  • Auszug aus dem Grundbuch (Nota Simple Registral): Überprüfung der Eigentumsverhältnisse.

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinschaft (Certificado de deudas de comunidad): Altschulden gehen auf den neuen Eigentümer über.

  • Technischen Bericht (Informe técnico) oder einen gültigen Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética / Energieeffizienz-Zertifikat).

• Finanzierungsphase: Hypotheken für Nicht-Residenten (Hipoteca para no residentes) werden für solche Objekte nur zögerlich vergeben. Banken verlangen eine Anzahlung (entrada) in Höhe von 40–50 % des Kaufpreises und führen eine verpflichtende bankinterne Bewertung (tasación bancaria) durch, die oft unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt. Ratenzahlungen vom Bauträger (financiación del promotor) sind in diesem Segment nicht vorgesehen.

• Abschluss des Kaufvertrags: Nach den Prüfungen wird die Grunderwerbsteuer (ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) gezahlt, die je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 6 % und 10 % liegt. Der finale Akt ist die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compraventa / Öffentliche Kaufurkunde) und die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch.

Perspektiven: Aufenthaltserlaubnis, Vermietung und für wen es sich lohnt

• Aufenthaltserlaubnis (ВНЖ / Residencia): Der Kauf einer günstigen Immobilie allein gewährt kein automatisches Recht auf eine Aufenthaltserlaubnis. Für das Golden Visa ist eine Investition von mindestens 500.000 € erforderlich. Allerdings dient der eigene Immobilienbesitz als Nachweis der Unterkunftssicherung (acreditación de alojamiento) bei Antragstellung für andere Aufenthaltsgenehmigungen, z. B. die Nichterwerbsaufenthaltserlaubnis (residencia no lucrativa), für die regelmäßige Einkünfte aus dem Ausland nachgewiesen werden müssen.

• Vermietung (Alquiler): Langfristige Vermietung (alquiler a largo plazo) kann eine jährliche Rendite (rentabilidad anual) von 3–5 % erbringen. Kurzfristige touristische Vermietung (alquiler turístico) ist aufgrund hoher Anforderungen für den Erhalt einer Tourismuslizenz (licencia turística) und des harten Wettbewerbs oft unrentabel.

• Zielgruppe: Der Kauf ist ideal für europäische Rentner und digitale Nomaden (nómadas digitales), die ihren Aufenthalt legalisieren (legalizar su estancia), ihre Wohnkosten fixieren (fijar el coste de la vivienda) und ein verlässliches Asset in einem stabilen Land besitzen möchten.